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Kauf einer Immobilie in Spanien

Der Kauf einer Immobilie in Spanien erfordert verschiedene Schritte und Überlegungen. In diesem Leitfaden gehen wir sie durch.

STANDORT

In welchen Gebieten oder an welchem Standort sollten Sie eine Immobilie kaufen? Die Antwort darauf ist einfach. Sie sollten eine Immobilie in einer Gegend kaufen, die Ihre Bedürfnisse am besten abdeckt. Planen Sie einen dauerhaften Umzug? Allein oder mit Kindern? Oder möchten Sie einfach ein Ferienhaus für Ihren Urlaub oder einen Zweitwohnsitz kaufen? Handelt es sich um eine Kapitalanlage und Sie möchten die Immobilie vermieten?

All dies sollte berücksichtigt und mit Ihrem Immobilienmakler besprochen werden, um die besten Standorte und Zonen für eine Investition und den Kauf Ihrer neuen Immobilie festzulegen.

FORSCHUNG

Wie alles andere im Leben sollten Sie sich auf diesem Gebiet gründlich informieren. Da es davon abhängt, ergeben sich verschiedene Auswirkungen wie Steuern, Lebenshaltungskosten, monatliche Ausgaben usw.

Sie sollten auch darüber nachdenken, die Gegend für einige Zeit zu besuchen, um sich mit den Möglichkeiten und der Umgebung vertraut zu machen.

Warum sollten Sie einen Immobilienmakler beauftragen?

In der Welt, in der wir leben, und mit dem Internet in unserer Hand denken manche Leute vielleicht, dass es einfach wäre, unabhängig eine Immobilie zu recherchieren und zu kaufen, ohne einen Immobilienmakler zu benötigen.

  • Die Aufgabe eines Maklers besteht darin, die gesamte Suche durchzuführen und Ihre Haussuche zu priorisieren, sodass Sie dies nicht tun müssen.
  • Ein Agent hilft Ihnen herauszufinden, was Sie verpassen. Angenommen, Ihnen gefällt eine Immobilie so gut, dass Sie kleinste Probleme und Details ignorieren. Ein Agent würde Sie darauf aufmerksam machen, bevor es zu spät ist.
  • Darüber hinaus hilft Ihnen ein Makler dabei, das Investitionspotenzial einer Immobilie zu erkennen.
  • Ihr Agent fungiert auch als Ihr Gebietsführer und informiert Sie über alles, was Sie über die Region wissen müssen.
  • Darüber hinaus greift Ihr Agent auf sein Netzwerk zu, um Ihnen stundenlange Recherche nach Dienstleistern, Auftragnehmern und mehr zu ersparen.
  • Am wichtigsten ist, dass der Makler in Ihrem besten Interesse für Sie verhandelt, um das bestmögliche Angebot zu erhalten.

EINSCHRÄNKUNGEN BEIM IMMOBILIENKAUF IN SPANIEN?

Auch wenn es für ausländische Nichtansässige beim Kauf einer Immobilie in Spanien keine besonderen Einschränkungen gibt, müssen Sie bestimmte Anforderungen erfüllen, bevor Sie mit dem Kaufprozess beginnen:

Beantragen Sie eine NIE-Nummer

Eine NIE-Nummer (Número de Identidad Extranjero) ist eine Identifikationsnummer für Ausländer, die in Spanien für praktisch alles benötigt wird: Eröffnung eines Bankkontos, Erhalt einer spanischen Telefonnummer, Arbeit oder Studium, Kauf eines Autos usw.

Wenn Sie aus dem Ausland planen, können Sie eine NIE über ein spanisches Konsulat beantragen. Wenn Sie bereits in Spanien sind, können Sie dies persönlich auf der Polizeistation oder über einen Rechtsverwalter (das nennen wir auf Spanisch einen Gestor) tun.

Die für die Beantragung einer NIE erforderlichen Unterlagen sind:

  • Wenn Sie einen europäischen Reisepass haben: Zeigen Sie Ihren Hauptausweis vor und halten Sie eine Fotokopie davon bereit.
  • Alle anderen Reisepässe: Zeigen Sie Ihren vollständigen Reisepass vor und halten Sie eine Fotokopie aller Seiten, zwei Ausweisfotos und zwei Kopien des ausgefüllten und unterschriebenen Ex-15-Antragsformulars bereit.
  • Ein triftiger Grund, warum Sie eine NIE benötigen (z. B. für die Arbeit, den Kauf eines Autos, den Kauf einer Immobilie usw.).

ERÖFFNUNG EINES SPANISCHEN BANKKONTOS

Sobald Sie Ihre NIE erhalten haben, können Sie die Eröffnung eines spanischen Bankkontos beantragen. Sie können dies auch vorher mit einem Reisepass tun, aber aufgrund der Unannehmlichkeiten, die die Änderung mit sich bringt, empfehlen wir, dies später zu tun. Sie sollten sich nach Banken umsehen, die Ausländern entgegenkommen: Sabadell, CaixaBank, Santander und Bankinter, um nur einige zu nennen. Bitte beachten Sie, dass Banken in Spanien für die Eröffnung eines Bankkontos die physische Anwesenheit in einer Bankfiliale verlangen.

Für die Kontoeröffnung müssen jedoch noch weitere Voraussetzungen erfüllt sein:

  • Ein Identitätsnachweis (z. B. Reisepass oder Personalausweis) wird in der Regel persönlich vorgelegt.
  • NIE
  • Finanzierungsnachweise/Steuererklärungen
  • Alle weiteren Dokumente, die die Bank für erforderlich hält

Zusätzlich zu den Standarddokumenten werden Sie möglicherweise um einen Adressnachweis (Mietvertrag, kürzlich bezahlte Gemeinschaftsrechnungen usw.) gebeten. Einige Banken (wie BBVA) verlangen die Vorlage einer Bescheinigung über die Nichtansässigkeit (Certificado de No Residente). Um eine solche zu erhalten, müssen Sie bei einer spanischen Polizeidienststelle einen Antrag stellen, dessen Bearbeitung in der Regel 10 Tage dauert.

Die Dokumente müssen möglicherweise amtlich ins Spanische übersetzt werden, und wenn sie aus dem Ausland stammen, müssen sie möglicherweise mit einem Apostille-Stempel beglaubigt werden. Die meisten Banken erheben keine Gebühren für die Kontoeröffnung, Sie zahlen jedoch eine jährliche Verwaltungsgebühr (monatlich oder vierteljährlich).

Bei der Suche nach Ihrer Bank sollten Sie insbesondere auf die Gebühren achten, die Banken für den Empfang von Überweisungen aus dem Ausland, Überweisungen ins Ausland und die Ausstellung von Bankschecks (das in Spanien übliche Zahlungsmittel beim Kauf einer Immobilie) erheben.

Ein wichtiger erwähnenswerter Punkt ist, dass es unserer Erfahrung nach Fälle gab, in denen Menschen eine großartige Kaufgelegenheit verpasst haben, weil sie nicht im Voraus über die richtigen Unterlagen verfügten. Wir empfehlen daher dringend, den rechtlichen, finanziellen und steuerlichen Status zu prüfen, bevor Immobilien besichtigt werden

VERHANDLUNG MIT DEM IMMOBILIENEIGENTÜMER

Sobald Sie eine Immobilie gefunden haben, die Ihren Vorstellungen entspricht, beginnt die Verhandlungsphase. Über die Preise kann grundsätzlich verhandelt werden und Angebote sind immer willkommen, sofern sie angemessen und seriös sind.

Sie sollten immer ein schriftliches Angebot unter Angabe des angebotenen Preises, der vorgeschlagenen Zahlungsbedingungen und -fristen abgeben. Sie können auch einige Sonderbedingungen, die in den nächsten Phasen geändert werden sollten, in den Vertrag aufnehmen.

VERTRÄGE UNTERZEICHNEN

Wenn der Verkäufer Ihr Angebot annimmt, gelangen Sie zur rechtlichen Phase des Kaufvorgangs. Beim Kauf einer Immobilie werden Sie gebeten, am Tag der Fertigstellung einen Reservierungsvertrag und eine offizielle Urkunde beim Notar zu unterzeichnen. Dies ist nicht die einzige Vorgehensweise, aber die gebräuchlichste.

RESERVIERUNGSVERTRAG oder PrivatVERTRAG

Abhängig von der Immobilie, dem Preis und dem Verkäufer werden Sie gebeten, einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen, in dem der Käufer eine Gebühr zahlt, um die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum zu reservieren. Die Regel liegt zwischen 7 und 21 Tagen. Die Höhe dieses Vorbehalts beträgt grundsätzlich 1 % des Kaufpreises. Dies ist in der Regel die Norm für Neubauimmobilien und Luxusimmobilien.

Nachdem der Reservierungsvertrag unterzeichnet wurde, unterzeichnen Sie einen privaten Vertrag und leisten dann eine Zahlung in Höhe von in der Regel 10 % des Kaufpreises, die die zuvor gezahlte Reservierungsgebühr enthält (wenn Sie 1 % bei der Reservierung zahlen, zahlen Sie dann die anderen 9). %). Erwähnenswert ist, dass es gelegentlich möglich ist, direkt zu einem privaten 10 %-Vertrag zu wechseln, ohne einen Reservierungsvertrag zu unterzeichnen. Dies erfolgt jedoch meist dann, wenn der Kaufpreis hoch ist und der Verkäufer die Immobilie nicht gegen ein kleines Reservierungsangebot vom Markt nehmen kann.

Es gibt drei verschiedene Arten von Verträgen, die Sie bei der Zahlung der 10 % unterzeichnen können und die alle ähnlich sind:

  1. Bußgeldvertrag - Contrato de Arras Penintenciales
    Dies ist der häufigste Vertrag und bestraft den Verkäufer, wenn die Immobilie nicht zu den zuvor vom Verkäufer festgelegten vereinbarten Bedingungen verkauft wird. Entscheidet sich der Verkäufer, Ihnen die Immobilie nicht zu verkaufen, muss er Ihnen das Doppelte des ursprünglich gezahlten Betrags zahlen. Technisch gesehen bedeutet dies, dass der Verkäufer jederzeit vom Vertrag zurücktreten kann; Auch wenn die Strafgebühr hoch ist, ist das Risiko gering. Kommt der Käufer dem Immobilienkauf nicht nach, verliert er die gezahlten 10 % und der Vertrag ist nicht mehr gültig.

  2. Privater Kaufvertrag – Contrato privado de Compraventa
    Dieser Vertrag wird in der Regel seltener genutzt, da er beide Parteien zum Kauf und Verkauf verpflichtet, was bedeutet, dass der Verlust der gezahlten 10 % oder die Rückerstattung des doppelten Betrags durch den Verkäufer möglicherweise nicht ausreicht, um den Vertrag zu kündigen. Möchte eine der Parteien nicht verkaufen oder kaufen, kann die andere Partei sie dennoch gerichtlich dazu verpflichten. Der Verkäufer kann zum Verkauf verpflichtet werden (auch wenn er den Gang zum Notar ablehnt) oder der Käufer zum Kauf (auch wenn er das nicht will). Natürlich kommen solche Szenarien selten vor.
    Es ist wichtig zu beachten, dass jede der vorherigen Beschreibungen der 10 %-Privatverträge eine allgemeine Zusammenfassung dessen ist, was jeder Vertrag beinhaltet. Jeder Vertrag unterliegt außerdem zusätzlichen Klauseln und Vertragsstrafen, die sich auf den Vertrag auswirken. Das Gesetz besagt, dass nicht der Titel des Vertrags seine Absicht definiert, sondern die Art und Weise, wie ein Vertrag geschrieben wird.

  3. Kaufoptionsvertrag – Contrato de Opción de Compra
    Dieser Vertrag erlaubt es dem Verkäufer nicht, vom Geschäft zurückzutreten. Es wird keine Vertragsstrafe verhängt, da der Verkäufer von vornherein kein Rücktrittsrecht hat. Der Käufer entscheidet sich dafür, die Option während der Vertragslaufzeit auszuüben und den Kauf zu tätigen. Wenn der Käufer die Immobilie nicht kauft, verliert er die gezahlten 10 % und der Vertrag ist nicht mehr gültig.

ABSCHLUSS EINES IMMOBILIENKAUFS

Alle an der Abwicklung beteiligten Parteien müssen anwesend sein: Käufer und Verkäufer und ihre gesetzlichen Vertreter oder Anwälte, Bankmitarbeiter für die Rückzahlung oder den Übergang eines bestehenden Darlehens, eine Bank, die eine neue Hypothek bereitstellt usw.

Sobald Sie die Eigentumsurkunde beim Notar (notaría pública) unterzeichnen, gehen der Besitz und die volle Verantwortung für die Immobilie sofort auf Sie über. Gleichzeitig erfolgt die Bezahlung des Immobilienerwerbs auch per Bankscheck. In Spanien ist diese Zahlungsmethode für beide Seiten die sicherste, da die Zahlung bei der Übergabe der Immobilie an den Käufer erfolgt und Banken eine schnelle und verifizierte Bestätigung über die tatsächliche Zahlung ausstellen können.

Sobald Sie eine notarielle Kaufurkunde unterzeichnet und alle erforderlichen Steuern bezahlt haben, wird die Urkunde im Grundbuch eingetragen. Dieser Vorgang kann bis zu drei Monate dauern. Nach der Registrierung stehen Ihnen die Originalurkunden und alle Rechnungen im Zusammenhang mit der Transaktion zur Verfügung. Es steht Ihnen dann frei, alle Stromrechnungsverträge wie Wasser-, Strom-, Gas-, Telefon- und HOA-Rechnungen in Ihren Namen und Ihre Bankdaten umzuwandeln.