Comprar una propiedad en España

Comprar una propiedad en España tiene varios pasos y consideraciones. En esta guía los repasaremos.

UBICACIÓN

En qué zonas o ubicación deberías comprar una propiedad. La respuesta a esto es simple. Debe comprar una propiedad en una zona que mejor cubra sus necesidades. ¿Está pensando en mudarse permanentemente? ¿Solo o con niños? ¿O simplemente quiere comprar una casa de vacaciones para sus vacaciones o una segunda residencia? ¿Es una inversión y desea alquilar la propiedad?

Todo esto debe ser considerado y hablado con su agente inmobiliario para determinar las mejores ubicaciones y zonas para invertir y comprar su nueva propiedad.

INVESTIGACIÓN

Como todo en la vida conviene hacer una investigación profunda del área. Ya que dependiendo de ello habrá varias implicaciones como impuestos, costo de vida, gastos mensuales, etc.

También debería considerar visitar la zona por algún tiempo para familiarizarse con las posibilidades y los alrededores.

¿POR QUÉ DEBERÍA USAR UN AGENTE INMOBILIARIO?

En el mundo en el que vivimos y con Internet en la palma de nuestra mano, algunas personas pueden pensar que sería fácil investigar y comprar una propiedad de forma independiente sin necesidad de un agente inmobiliario.

• El trabajo de un agente es hacer toda la búsqueda y priorizar la búsqueda de su casa, para que usted no tenga que hacerlo.
• Un agente te ayudará a ver lo que te pierdes. Digamos que le gusta tanto una propiedad que ignora los problemas y detalles minuciosos; un agente se lo informará antes de que sea demasiado tarde.
• Además, un agente le ayuda a ver el potencial de inversión en una propiedad.
• Su agente también actúa como su guía del área y le informará de todo lo que necesita saber sobre el área.
• Además, su agente accederá a su red para ahorrarle horas de investigación sobre proveedores de servicios, contratistas y más.
• Lo más importante es que el agente negociará por usted en su mejor interés para obtener el mejor trato posible.

¿RESTRICCIONES PARA COMPRAR UNA PROPIEDAD EN ESPAÑA?

Aunque no existen restricciones particulares para extranjeros no residentes a la hora de comprar una propiedad en España, deberás cumplir con requisitos específicos antes de comenzar el proceso de compra:

SOLICITAR UN NÚMERO NIE

Un Número NIE (Número de Identidad Extranjero) es un número de identificación para extranjeros, necesario para y prácticamente hacer cualquier cosa en España: abrir una cuenta bancaria, obtener un número de teléfono español, trabajar o estudiar, comprar un coche, etc.

Si planeas viajar desde el extranjero, puedes solicitar un NIE a través de un consulado español. Si ya estás en España, puedes hacerlo personalmente en Comisaría de Policía o a través de un administrador judicial (así lo llamamos gestor en español).

La documentación necesaria para solicitar un NIE es:

• Si tienes Pasaporte Europeo: muestra tu página principal de identificación y ten una fotocopia de la misma.
• Todos los demás pasaportes: muestre su pasaporte completo y tenga a mano una fotocopia de todas las páginas, dos fotografías de identificación y dos copias del formulario de solicitud Ex-15 completado y firmado.
• Una razón válida por la que necesita un NIE (por ejemplo, para trabajar, comprar un coche, comprar una propiedad, etc.).

ABRIR UNA CUENTA EN UN BANCO ESPAÑOL

Una vez que hayas obtenido tu NIE, podrás solicitar la apertura de una cuenta bancaria española. Podrías hacer esto también antes con pasaporte pero debido a las molestias que genera el cambio recomendamos hacerlo después. Deberías buscar bancos que se adapten a los extranjeros: Sabadell, CaixaBank, Santander y Bankinter, por nombrar algunos. Cabe señalar que los bancos en España requieren que estés físicamente presente en una sucursal bancaria para abrir una cuenta bancaria.

Sin embargo, es necesario cumplir otros requisitos para abrir una cuenta:

• Generalmente se solicita la presentación en persona de un documento de identidad (por ejemplo, pasaporte o documento de identidad).
• nie
• Comprobante de fondos/declaraciones de impuestos
• Cualquier otro documento que el banco considere necesario

Además de la documentación estándar, se le podrá solicitar un justificante de domicilio (contrato de alquiler, recibos de comunidad recientemente pagados, etc.). Algunos bancos (como BBVA) solicitan presentar un certificado de no residencia (Certificado de No Residente). Para obtener uno, debe solicitarlo en una comisaría de policía española, cuyo procesamiento suele tardar 10 días.

Es posible que los documentos deban estar traducidos oficialmente al español y, si son del extranjero, es posible que deban autenticarse mediante un sello de Apostilla. La mayoría de los bancos no cobran por abrir una cuenta, pero sí pagarás una tarifa anual por la administración (mensual o trimestral).

A la hora de buscar su banco, debe prestar especial atención a las comisiones que cobran los bancos por recibir transferencias desde el extranjero, realizar transferencias a países extranjeros y emitir letras bancarias (la forma de pago estándar utilizada en España al comprar una propiedad).

Un punto importante que vale la pena mencionar es que, según nuestra experiencia, ha habido ocasiones en las que las personas han perdido una gran oportunidad de compra por no contar con la documentación correcta con anticipación. Por lo tanto, recomendamos encarecidamente a las personas que verifiquen su situación legal, financiera y fiscal antes de ver propiedades en

NEGOCIACIÓN CON EL PROPIETARIO

Una vez que haya encontrado una propiedad que se ajuste a sus expectativas, comienza la fase de negociación. Los precios generalmente están abiertos a negociación y las ofertas siempre son bienvenidas siempre que sean razonables y serias.

Siempre debe presentar una oferta por escrito proponiendo el precio ofrecido, las condiciones de pago propuestas y los plazos. También puedes incluir algunas condiciones especiales que deberán modificarse en las siguientes fases en la forma del contrato.

FIRMA DE CONTRATOS

Cuando el vendedor acepta tu oferta, pasas a la fase legal del proceso de compra. Al comprar una propiedad, se le pedirá que firme un contrato de reserva y una escritura oficial ante el Notario el día de su finalización. Esta no es la única manera de proceder, pero sí la más común.

CONTRATO DE RESERVA o CONTRATO Privado

Dependiendo de la propiedad, el precio y el vendedor se le pedirá que firme un contrato de reserva donde el comprador paga una tarifa para reservar la propiedad por un período de tiempo determinado, la norma es de 7 a 21 días. El importe de esta reserva es generalmente un 1% del precio de compra. Esta tiende a ser la norma para propiedades de nueva construcción y propiedades de lujo.

Después de firmar el contrato de reserva, usted firma un contrato privado y luego realiza un pago que generalmente asciende al 10% del precio de compra, que incluye la tarifa de reserva pagada previamente (si paga el 1% en la reserva, luego paga el otro 9 %). Un punto que vale la pena mencionar es que, en ocasiones, es posible pasar directamente a un contrato privado del 10% sin firmar un contrato de reserva. Sin embargo, esto suele hacerse si el precio de compra es alto y el vendedor no puede retirar la propiedad del mercado por una pequeña oferta de reserva.

Hay tres tipos diferentes de contratos que puedes firmar y todos son similares al momento de realizar el pago del 10%:

1. Contrato de Depósito Penitencial - Contrato de Arras Penintenciales
   Este es el contrato más común y penaliza al vendedor si la propiedad no se vende en los términos acordados previamente establecidos por el vendedor. Si el vendedor decide no venderle la propiedad, tendrá que pagarle el doble de lo que pagó originalmente. Técnicamente, esto significa que el proveedor puede rescindir el contrato en cualquier momento; aunque la multa es alta, el riesgo es bajo. Si el comprador no cumple con la compra de la propiedad, pierde el 10% pagado y el contrato deja de ser válido.

2. Contrato Privado de Compraventa - Contrato privado de Compraventa
   Este contrato suele ser menos utilizado ya que obliga a ambas partes a comprar y vender, lo que significa que la pérdida del 10% pagado o el reembolso del doble del importe por parte del vendedor podría no ser suficiente para cancelar el contrato. Si una de las partes no quiere vender o comprar, la otra parte aún puede obligarla a hacerlo mediante los tribunales. Se puede obligar al vendedor a vender (aunque se niegue a acudir al notario) o al comprador a comprar (aunque no quiera). Por supuesto, estos escenarios son poco frecuentes.
   Es importante señalar que cada una de las descripciones anteriores de los contratos privados del 10% son un resumen general de lo que implica cada contrato. Cada contrato también está sujeto a cláusulas y sanciones adicionales que afectan el contrato. La ley establece que no es el título del contrato lo que define su intención sino cómo está escrito el contrato.

3. Contrato de Opción de Compra - Contrato de Opción de Compra
   Este contrato no permite al proveedor retirarse del trato. No se establece ninguna penalización, ya que el vendedor no tiene derecho a retractarse en primer lugar. El comprador elige ejecutar la opción durante el contrato y realizar la compra. Si el comprador no compra la propiedad, pierde el 10% pagado y el contrato deja de ser válido.

FINALIZACIÓN DE LA COMPRA DE UNA PROPIEDAD

Deberán asistir todas las partes implicadas en la finalización: compradores y vendedores y sus representantes legales o abogados, personal del banco para la amortización o subrogación de un préstamo existente, un banco que concede una nueva hipoteca, etc.

En el momento en que firma el título de propiedad en la notaría pública, se le transfiere inmediatamente la posesión y la responsabilidad total de la propiedad. El pago de la compra de la propiedad también se realiza al mismo tiempo mediante cheques bancarios. En España, esta forma de pago es la más segura para ambas partes, ya que el pago se realiza en el momento de la entrega de la propiedad al comprador, y los bancos pueden dar una confirmación rápida y contrastada de que efectivamente se ha realizado el pago.

Una vez que haya firmado una escritura notarial de venta y haya pagado todos los impuestos requeridos, la escritura se registra en el Registro de la Propiedad. Este proceso puede tardar hasta tres meses. Después del registro, estarán disponibles las escrituras originales y todas las facturas relacionadas con la transacción. Entonces tendrá la libertad de cambiar todos los contratos de facturas de servicios públicos, como agua, electricidad, gas, teléfono y facturas de HOA, a su nombre y datos bancarios.