Asunnon ostaminen Espanjassa

Asunnon ostamisessa Espanjassa on useita vaiheita ja näkökohtia. Tässä oppaassa käymme ne läpi.

SIJAINTI

Miltä alueelta tai paikalta asunto kannattaa ostaa. Vastaus tähän on yksinkertainen. Sinun tulee ostaa kiinteistö alueelta, joka kattaa parhaiten tarpeesi. Aiotko muuttaa pysyvästi? Yksin vai lasten kanssa? Vai haluatko vain ostaa loma-asunnon lomaasi varten tai toissijaisen asunnon? Onko kyseessä sijoitus ja haluat vuokrata kiinteistön?

Kaikki tämä tulee harkita ja puhua kiinteistönvälittäjäsi kanssa löytääksesi parhaat paikat ja vyöhykkeet sijoittaaksesi uuden kiinteistösi ostamiseen.

TUTKIMUS

Kuten kaikessa muussakin elämässä, sinun tulee tutkia aluetta perusteellisesti. Siitä riippuen, sillä on useita seurauksia, kuten verotus, elinkustannukset, kuukausikulut jne.

Alueella kannattaa myös käydä jonkin aikaa tutustumassa mahdollisuuksiin ja ympäristöön.

MIKSI TULISI KÄYTTÄÄ KIINTEISTÖJÄRJESTELMÄÄ?

Maailmassa, jossa elämme ja Internet kämmenellämme, jotkut saattavat ajatella, että kiinteistön tutkiminen ja ostaminen olisi helppoa itsenäisesti ilman kiinteistönvälittäjää.

Agentin tehtävänä on tehdä kaikki haut ja priorisoida kotihaku, joten sinun ei tarvitse tehdä sitä.
Välittäjä auttaa sinua näkemään, mitä kaipaat. Sano, että pidät kiinteistöstä niin paljon, että ohitat pienet ongelmat ja yksityiskohdat; agentti kertoisi niistä ennen kuin on liian myöhäistä.
Lisäksi välittäjä auttaa sinua näkemään sijoituspotentiaalin kiinteistöön.
Edustajasi toimii myös alueoppaana ja kertoo sinulle kaikesta, mitä sinun tarvitsee tietää alueesta.
Lisäksi agenttisi käyttää heidän verkkoaan säästääkseen tuntikausia palveluntarjoajien, urakoitsijoiden ja muiden tutkimustyössä.
Mikä tärkeintä, agentti neuvottelee puolestasi parhaan mahdollisen tarjouksen saamiseksi.

KIINTEISTÖN OSTORAJOITUKSET ESPANJASSA?

Vaikka ulkomailla asuville ei ole erityisiä rajoituksia ostaessaan asuntoa Espanjasta, sinun on täytettävä erityisvaatimukset ennen ostoprosessin aloittamista:

HAKEMINEN NIE-NUMEROA

NIE-numero (Número de Identidad Extranjero) on ulkomaalaisten tunnusnumero, jota tarvitaan ja käytännössä tehdään mitä tahansa Espanjassa: pankkitilin avaamista, espanjalaisen puhelinnumeron hankkimista, työskentelyä tai opiskelua, auton ostamista jne.

Jos suunnittelet ulkomailta, voit hakea NIE:tä Espanjan konsulaatin kautta. Jos olet jo Espanjassa, voit tehdä sen henkilökohtaisesti poliisiasemalla tai laillisen valvojan kautta (tätä kutsutaan espanjaksi gestoriksi).

NIE:n hakemiseen vaadittavat asiakirjat ovat:

Jos sinulla on eurooppapassi: näytä henkilöllisyystodistus ja ota siitä valokopio.
Kaikki muut passit: näytä koko passisi ja pidä kopio kaikista sivuista käsillä, kaksi henkilötodistuskuvaa ja kaksi kopiota ex-15-hakemuslomakkeesta täytettynä ja allekirjoitettuna.
Pätevä syy, miksi tarvitset NIE:n (esim. työhön, auton ostoon, kiinteistön ostamiseen jne.).

ESPANJAN PANKKITILIN AVAAMINEN

Kun olet hankkinut NIE:n, voit hakea espanjalaisen pankkitilin avaamista. Voit tehdä tämän myös aiemmin passilla, mutta muutoksen aiheuttamien haittojen vuoksi suosittelemme tekemään sen jälkeenpäin. Sinun tulisi tutkia pankkeja, jotka majoittavat ulkomaalaisia: Sabadell, CaixaBank, Santander ja Bankinter, muutamia mainitakseni. On huomattava, että Espanjan pankit edellyttävät, että olet fyysisesti läsnä pankin konttorissa pankkitilin avaamiseksi.

Tilin avaaminen edellyttää kuitenkin muita vaatimuksia:

Henkilöllisyystodistus (esim. passi tai henkilökortti) pyydetään yleensä esittämään henkilökohtaisesti.
NIE
Todiste varat / veroilmoitukset
Muut pankin tarpeellisiksi katsomat asiakirjat

Vakioasiakirjojen lisäksi sinulta saatetaan pyytää todiste osoitteesta (vuokrasopimus, äskettäin maksetut yhteisölaskut jne.). Jotkut pankit (kuten BBVA) pyytävät toimittamaan todistuksen asuinpaikan ulkopuolelta (Certificado de No Residente). Saadaksesi sellaisen, sinun tulee hakea Espanjan poliisiasemalta, jonka käsittely kestää yleensä 10 päivää.

Asiakirjat on ehkä käännettävä virallisesti espanjaksi, ja jos ne ovat ulkomailta, ne on ehkä vahvistettava Apostille-leimalla. Useimmat pankit eivät veloita tilin avaamisesta, mutta maksat vuosimaksun hallinnosta (kuukausittain tai neljännesvuosittain).

Pankkiasi etsiessäsi kannattaa kiinnittää erityistä huomiota maksuihin, joita pankit veloittavat tilisiirtojen vastaanottamisesta ulkomailta, tilisiirtojen tekemisestä ulkomaille ja pankkivekselien myöntämisestä (Espanjassa kiinteistön hankinnassa käytetty vakiomaksutapa).

Tärkeä mainitsemisen arvoinen seikka on, että kokemuksemme mukaan on ollut tilanteita, joissa ihmiset ovat menettäneet loistavan ostomahdollisuuden, koska heillä ei ole ollut oikeita papereita etukäteen. Suosittelemme siis, että ihmiset tarkistavat oikeudellisen, taloudellisen ja verotuksellisen asemansa ennen kiinteistöjen katsomista

NEUVOTTELU KIINTEISTÖN OMISTAJAN KANSSA

Kun olet löytänyt odotuksiasi vastaavan kiinteistön, alkaa neuvotteluvaihe. Hinnat ovat yleensä neuvoteltavia ja tarjoukset ovat aina tervetulleita, kunhan ne ovat kohtuullisia ja vakavia.

Sinun tulee aina tehdä kirjallinen tarjous, jossa ehdotetaan tarjottua hintaa, ehdotetut maksuehdot ja määräajat. Voit myös sisällyttää sopimukseen joitain erityisehtoja, joita tulee muuttaa seuraavissa vaiheissa.

SOPIMUSTEN ALLEKIRJOITTAMINEN

Kun myyjä hyväksyy tarjouksesi, siirryt ostoprosessin lailliseen vaiheeseen. Asuntoa ostettaessa sinua pyydetään allekirjoittamaan varaussopimus ja virallinen asiakirja notaarissa valmistumispäivänä. Tämä ei ole ainoa tapa edetä, vaan yleisin.

VARAUSSOPIMUS tai yksityinen SOPIMUS

Kohteesta, hinnasta ja myyjästä riippuen sinua pyydetään allekirjoittamaan varaussopimus, jossa ostaja maksaa kiinteistön varaamisesta tietyn ajan, normaalisti 7-21 päivää. Tämän varauksen summa on yleensä 1 % ostohinnasta. Tämä on yleensä normi uusien rakennusten ja luksuskiinteistöjen kohdalla.

Varaussopimuksen allekirjoittamisen jälkeen allekirjoitat yksityissopimuksen ja suoritat maksun, joka on yleensä 10 % kauppahinnasta, joka sisältää etukäteen maksetun varausmaksun (jos maksat 1 % varauksen yhteydessä, maksat sitten loput 9 %). Mainitsemisen arvoinen seikka on, että joskus on mahdollista hypätä suoraan yksityiseen 10 % sopimukseen ilman varaussopimusta. Yleensä näin kuitenkin tehdään, jos kauppahinta on korkea eikä myyjä voi viedä kiinteistöä pois markkinoilta pienellä varaustarjouksella.

Voit allekirjoittaa kolme erityyppistä sopimusta, jotka ovat kaikki samanlaisia 10 %:n maksua suoritettaessa:

Rangaistustalletussopimus - Contrato de Arras Penintenciales
Tämä on yleisin sopimus ja se rankaisee myyjää, jos kiinteistöä ei myydä myyjän aiemmin asettamilla ehdoilla. Jos myyjä päättää olla myymättä kiinteistöä, hänen on maksettava sinulle kaksinkertainen summa alun perin maksamasi summan perusteella. Teknisesti tämä tarkoittaa, että myyjä voi rikkoa sopimuksen milloin tahansa; vaikka sakkomaksu on korkea, riski on pieni. Jos ostaja ei noudata kiinteistön ostoa, hän menettää maksamansa 10 %, eikä sopimus ole enää voimassa.
Yksityinen ostosopimus - Contrato privado de Compraventa
Tätä sopimusta käytetään tyypillisesti vähemmän, koska se velvoittaa molemmat osapuolet ostamaan ja myymään, mikä tarkoittaa, että maksetun 10 %:n menetys tai myyjän kaksinkertainen korvaus ei välttämättä riitä sopimuksen purkamiseen. Jos jompikumpi osapuolista ei halua myydä tai ostaa, toinen osapuoli voi silti velvoittaa heidät siihen oikeudessa. Myyjä voidaan velvoittaa myymään (vaikka hän kieltäytyisi menemästä notaariin) tai ostajaa ostamaan (vaikka hän ei haluaisi). Tietenkin tällaiset skenaariot ovat harvinaisia.
On tärkeää huomata, että kukin edellisistä 10 prosentin yksityisten sopimusten kuvauksista on yleinen yhteenveto kunkin sopimuksen sisällöstä. Jokaiseen sopimukseen liittyy myös lisälausekkeita ja sakkoja, jotka vaikuttavat sopimukseen. Lain mukaan sen tarkoitus ei ole sopimuksen nimi, vaan se, miten sopimus on kirjoitettu.
Ostooptiosopimus - Contrato de Opción de Compra
Tämä sopimus ei oikeuta myyjää luopumaan kaupasta. Rangaistusta ei ole määrätty, koska myyjällä ei ole oikeutta perääntyä. Ostaja päättää toteuttaa option sopimuksen aikana ja tehdä oston. Jos ostaja ei osta kiinteistöä, hän menettää maksamansa 10 %, eikä sopimus ole enää voimassa.

KIINTEISTÖN OSTOKSEN TOTEUTTAMINEN

Kaikkien toteuttamiseen osallistuvien osapuolten on osallistuttava: ostajat ja myyjät ja heidän lailliset edustajansa tai asianajajansa, pankin henkilöstö olemassa olevan lainan lunastamiseen tai takaisinsiirtoon, pankki, joka myöntää uuden asuntolainauksen jne.

Heti kun allekirjoitat omistusoikeuden notaarin toimistossa (notaría pública), välitön hallintaoikeus ja täysi vastuu omaisuudesta siirtyvät sinulle. Kiinteistön oston maksu suoritetaan samalla myös pankkisekeillä. Espanjassa tämä maksutapa on turvallisin molemmille osapuolille, sillä maksu suoritetaan, kun omaisuus siirtyy ostajalle ja pankit voivat antaa nopean ja varmennetun vahvistuksen siitä, että maksu on todella suoritettu.

Kun olet allekirjoittanut notaarin kauppakirjan ja maksanut kaikki vaadittavat verot, kauppakirja rekisteröidään kiinteistörekisteriin. Tämä prosessi voi kestää jopa kolme kuukautta. Rekisteröinnin jälkeen alkuperäiset asiakirjat ja kaikki tapahtumaan liittyvät laskut ovat saatavilla. Voit sitten vapaasti muuttaa kaikki sähkölaskusopimukset, kuten vesi-, sähkö-, kaasu-, puhelin- ja HOA-laskut, nimesi ja pankkitietosi mukaan.