Comprar sobre plano en España: riesgos y ventajas

Cómo funciona la compra sobre plano en España

Comprar sobre plano significa adquirir una propiedad antes de que esté construida o mientras aún está en construcción. El proceso comienza con un depósito de reserva, normalmente de 3 000–10 000 €, que retira la unidad del mercado. En un plazo de 30 días firmas un contrato privado y pagas una cantidad adicional (hasta el 20–30 % del precio). Los pagos siguientes se vinculan a hitos de obra: cimentación, estructura y cubierta. El 60–70 % restante se abona en la escritura notarial, una vez obtenidas la licencia de obra y la licencia de primera ocupación.

Una de las ventajas clave es la posibilidad de repartir los pagos a lo largo del periodo de construcción (18–24 meses) sin necesidad de hipoteca hasta la entrega.

Protecciones legales para el comprador

La legislación española (Ley 38/1999 y Ley 57/1968, reforzada por sentencias del Tribunal Supremo) obliga a los promotores a proporcionar un aval bancario o póliza de seguro que cubra cada pago realizado antes de la entrega. Si el promotor quiebra o no entrega el inmueble, tu dinero está protegido y debe devolverse íntegramente con intereses.

Tu abogado debe verificar antes de firmar: (1) que el promotor disponga de una licencia de obra válida, (2) que exista el aval bancario o la póliza cubriendo todos los pagos, y (3) que los pagos se ingresen en una cuenta de garantía del banco avalista. Además, las viviendas nuevas en España incluyen una garantía estructural de 10 años (seguro decenal), 3 años para defectos de habitabilidad y 1 año para acabados.

Riesgos y cómo mitigarlos

Retrasos en la construcción: es el problema más habitual. Es frecuente un retraso de 3–6 meses. Tu contrato debe incluir una cláusula de penalización por entrega tardía, normalmente del 0,5–1 % del precio por mes de retraso.

Discrepancias de calidad: el producto terminado puede no coincidir exactamente con el piso piloto o los renders. Asegúrate de que el contrato incluya una memoria de calidades detallada y asiste a la inspección previa a la entrega (lista de repasos) documentando cada defecto.

Fluctuaciones del mercado: fijas un precio 18–24 meses antes de la entrega. Si el mercado sube, ganas plusvalía inmediata; si baja, podrías escriturar a un precio superior al de mercado. En la Costa Blanca, los precios de obra nueva han subido de forma constante desde 2015.

Ventajas fiscales de la obra nueva

Las viviendas nuevas tributan al 10 % de IVA más el 1,5 % de AJD (Actos Jurídicos Documentados) en la Comunidad Valenciana. Las de segunda mano pagan un 10 % de ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales). La diferencia fiscal neta es mínima, pero las viviendas nuevas tienen menores costes de mantenimiento durante la primera década, mayor eficiencia energética (que reduce la factura un 30–50 %) y no necesitan reformas inmediatas, todo lo cual mejora el coste total de propiedad.

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