Immobilienkauf in Spanien: Der komplette Leitfaden 2026

Der Kaufprozess Schritt für Schritt

Der erste Schritt beim Immobilienkauf in Spanien ist die Beantragung einer NIE (Número de Identidad de Extranjero) — Ihrer spanischen Steueridentifikationsnummer. Ohne diese können Sie kein Bankkonto eröffnen, keinen Kaufvertrag unterschreiben und keine Steuern zahlen. EU-Bürger beantragen die NIE bei der Ausländerbehörde oder der Nationalpolizei in Spanien; Nicht-EU-Bürger können sie auch beim spanischen Konsulat im Heimatland beantragen. Die Bearbeitung dauert je nach Ort 1–4 Wochen.

Sobald Sie eine passende Immobilie gefunden haben, folgt die Reservierung (üblicherweise 3.000–6.000 €, die vom Kaufpreis abgezogen werden). Anschließend wird der Arras-Vertrag (Contrato de Arras) unterzeichnet, bei dem Sie 10 % des Kaufpreises als Anzahlung leisten. Dieser privatrechtliche Vertrag sichert beide Seiten ab: Tritt der Käufer zurück, verliert er die Anzahlung; tritt der Verkäufer zurück, muss er das Doppelte zurückzahlen. Während der Arras-Phase führt Ihr Anwalt die Due Diligence durch — Prüfung des Grundbuchauszugs (Nota Simple), Schuldenfreiheit, Baugenehmigungen und Gemeinschaftsschulden. Der abschließende Schritt ist die Beurkundung beim Notar (Escritura Pública), bei der der Restbetrag gezahlt und das Eigentum offiziell übertragen wird.

Kosten über den Kaufpreis hinaus

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie (Wiederverkauf) fällt in der Region Valencia eine ITP (Impuesto de Transmisiones Patrimoniales) von 10 % an. In Andalusien beträgt die ITP nur 7 %, was einen erheblichen Kostenvorteil darstellt. Beim Kauf eines Neubaus zahlen Sie stattdessen 10 % IVA (Mehrwertsteuer) plus 1,5 % AJD (Actos Jurídicos Documentados — Stempelsteuer). Diese Steuern machen den größten Einzelposten der Nebenkosten aus.

Darüber hinaus fallen Notargebühren (800–1.200 €), Grundbuchgebühren (400–600 €) und Anwaltskosten (1–1,5 % des Kaufpreises) an. Hinzu kommen eventuell Kosten für eine Bankbewertung (bei Hypothekenfinanzierung), Übersetzungen und ein Gestor für die Verwaltungsformalitäten. Insgesamt sollten Sie mit Gesamtnebenkosten von 11–14 % über dem Kaufpreis rechnen. Bei einer Immobilie für 200.000 € bedeutet das 22.000–28.000 € an zusätzlichen Kosten.

Hypothek als Nichtansässiger

Spanische Banken bieten Hypotheken für nichtansässige Käufer an, allerdings mit strengeren Konditionen als für Ansässige. Die maximale Beleihung liegt bei 60–70 % des Kaufpreises (oder der Bankbewertung — es gilt der niedrigere Wert), verglichen mit 80 % für in Spanien Ansässige. Das bedeutet, dass Sie 30–40 % des Kaufpreises als Eigenkapital plus die Kaufnebenkosten in bar mitbringen müssen.

Die Festzinsen liegen 2026 bei etwa 3,5–4,5 % für Laufzeiten von 15–25 Jahren. Variable Zinsen (Euribor + 1–1,5 %) sind günstiger, bergen aber Zinsänderungsrisiken. Mischformen sind ebenfalls möglich. Die Bank verlangt eine offizielle Bewertung (Tasación) für 300–600 €. Für den Antrag benötigen Sie: NIE, Reisepass, Einkommensnachweise, Kontoauszüge der letzten 6–12 Monate und eine Bonitätsauskunft aus Ihrem Heimatland.

Häufige Fallstricke und wie man sie vermeidet

Der wichtigste Ratschlag: Beauftragen Sie immer einen unabhängigen, auf Immobilienrecht spezialisierten Anwalt. Lassen Sie sich nicht vom Verkäufer oder Makler einen Anwalt empfehlen — deren Interessen können im Konflikt mit Ihren stehen. Ein guter Anwalt prüft die Nota Simple (Grundbuchauszug), stellt sicher, dass keine Schulden, Hypotheken oder Belastungen auf der Immobilie liegen, und überprüft die Baugenehmigungen und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Cédula de Habitabilidad).

Weitere häufige Fehler: Die Kaufnebenkosten unterschätzen (rechnen Sie immer mit 12–14 %, nicht mit 10 %), mündlichen Zusagen des Verkäufers vertrauen (alles schriftlich festhalten), Gemeinschaftsschulden nicht prüfen (ein Nachbar mit Zahlungsrückstand kann die gesamte Gemeinschaft belasten) und die laufenden Kosten nach dem Kauf vergessen (IBI, Gemeinschaftskosten, Versicherung, Nebenkosten). Nehmen Sie sich Zeit und überstürzen Sie nichts — der spanische Immobilienmarkt bietet das ganze Jahr über gute Angebote.

Was Käufer tatsächlich zahlen: Echte Beispiele

Um Ihnen ein realistisches Bild zu geben, zeigen wir drei Beispiele auf verschiedenen Preisniveaus. Eine Zweizimmerwohnung in Torrevieja für 115.000 € — mit Kaufnebenkosten von ca. 13.000 € (ITP 10 %, Notar, Grundbuch, Anwalt) kommen Sie auf Gesamtkosten von rund 128.000 €. Ein Reihenhaus in Orihuela Costa für 195.000 € — Nebenkosten ca. 22.000 €, Gesamtkosten rund 217.000 €.

Eine freistehende Villa mit Pool in Ciudad Quesada für 320.000 € — Nebenkosten ca. 37.000 €, Gesamtkosten rund 357.000 €. Bei Neubaukäufen verschieben sich die Steuern (IVA + AJD statt ITP), aber der prozentuale Gesamtaufschlag bleibt ähnlich. Diese Beispiele verdeutlichen, warum eine realistische Budgetplanung mit 12–14 % Aufschlag entscheidend ist.

Unsere Empfehlung

Beantragen Sie die NIE so früh wie möglich — idealerweise schon vor der Immobiliensuche. Eröffnen Sie ein spanisches Bankkonto, da alle Zahlungen (Arras, Notar, Steuern) über ein lokales Konto laufen müssen. Kalkulieren Sie Ihr Budget mit 12–14 % über dem Kaufpreis, um keine bösen Überraschungen zu erleben. Und nehmen Sie sich die Zeit, die Region kennenzulernen, bevor Sie kaufen — ein Kurzurlaub gibt Ihnen ein gutes Gefühl für die verschiedenen Viertel und Preislagen.

Häufig gestellte Fragen