Comprar propiedad en España para alquilar: qué esperar
Exclusives & Listings Responsible· OceanHome, Torrevieja
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Sobre Nea→Puntos clave
- ✓Necesitas licencia turística para alquilar a corto plazo legalmente en las regiones de Valencia y Andalucía.
- ✓Residentes de la UE pagan un 19 % sobre el beneficio neto del alquiler (tras deducciones); no comunitarios pagan un 24 % sobre ingresos brutos.
- ✓La demanda estacional tiene su pico de mayo a octubre, con las tarifas más altas en julio–agosto.
- ✓Proximidad a la playa, piscina y aire acondicionado son los tres mayores factores de demanda para alquiler vacacional.
- ✓La gestión profesional de propiedades cuesta normalmente un 15–25 % de los ingresos brutos por alquiler.
Panorama del mercado de alquiler
El alquiler vacacional de corta duración genera los mayores ingresos por noche pero tiene fluctuaciones estacionales y mayores costes de gestión. El alquiler de larga duración (11+ meses) ofrece ingresos mensuales menores pero estables. La temporada de alquiler vacacional va de mayo a octubre, con pico entre mediados de julio y finales de agosto.
Un apartamento de 2 dormitorios bien ubicado cerca de la playa puede alcanzar 600–1 200 €/semana en temporada alta, bajando a 350–500 €/semana en los meses de transición. El alquiler de larga duración en Torrevieja: 500–750 €/mes; en Fuengirola: 700–1 000 €/mes.
Licencia turística
En la Comunidad Valenciana, cualquier propiedad que se alquile a corto plazo como alojamiento turístico debe tener licencia turística emitida por la Generalitat Valenciana. Operar sin ella es ilegal: multas de 10 000–600 000 €. Airbnb y Booking.com exigen el número de licencia antes de publicar.
Requisitos: cédula de habitabilidad vigente, seguro de responsabilidad civil (mínimo 150 000 €), aire acondicionado y calefacción, cocina equipada, WiFi y hojas de reclamaciones. La solicitud se tramita online en la web de la GVA. Plazo: 2–8 semanas. Sin coste. Un gestor puede gestionarlo por 200–400 €.
Fiscalidad del alquiler
Residentes de la UE/EEE: 19 % sobre beneficio neto (tras deducir intereses hipotecarios, IBI, comunidad, seguro, reparaciones, gestión, amortización). No residentes de fuera de la UE: 24 % sobre ingresos brutos sin deducciones permitidas. La diferencia es drástica: un propietario de la UE con 12 000 € brutos y 5 000 € en gastos paga 1 330 €; un no comunitario paga 2 880 €.
Las declaraciones se presentan trimestralmente con el modelo 210. La mayoría de arrendadores no residentes contratan un gestor fiscal (150–300 €/año). También hay que declarar los periodos en que la propiedad está vacía: España cobra un impuesto de renta imputada (1,1 % del valor catastral, gravado al 19 % o 24 %).
Expectativas realistas
Ocupación: propiedades bien gestionadas en ubicaciones prime alcanzan un 60–80 % durante la temporada de mayo a octubre. Con alquileres de invierno, la ocupación anual puede llegar al 70–85 %. Costes de gestión: empresas profesionales cobran el 15–25 % de ingresos brutos. Costes de explotación (IBI, comunidad, seguro, suministros, mantenimiento) consumen otro 15–20 %.
Los mejores resultados comparten tres características: distancia caminando a una buena playa, piscina y precios orientados al volumen de reservas en lugar de maximizar la tarifa por noche. La consistencia gana a las tarifas pico.
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