Checklist de inspección de vivienda: qué revisar antes de comprar en España
Exclusives & Listings Responsible· OceanHome, Torrevieja
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Sobre Nea→Puntos clave
- ✓Visita la propiedad al menos dos veces: una de día y otra por la tarde-noche para comprobar el ruido, la iluminación y el ambiente del barrio.
- ✓En España no es obligatorio un informe pericial para la compra, así que la responsabilidad de inspeccionar recae en ti.
- ✓Revisa la nota simple (extracto del Registro de la Propiedad) para verificar deudas, cargas, lindes y titularidad: tu abogado se encarga de esto.
- ✓Prueba todos los grifos, desagües, enchufes y persianas durante la visita: los problemas de fontanería y electricidad son los defectos ocultos más habituales.
- ✓Para viviendas anteriores al año 2000, presupuesta entre 5 000 y 15 000 € para posibles mejoras en fontanería, electricidad o ventanas.
Por qué las inspecciones importan en España
A diferencia del Reino Unido, Irlanda o Escandinavia, en España no existe un sistema obligatorio de inspección técnica antes de la compraventa. No hay requisito legal de peritaje estructural, y la mayoría de vendedores no lo ofrecen. Esto significa que la responsabilidad de detectar defectos recae íntegramente en el comprador.
Para viviendas de más de 300 000 € o con más de 30 años de antigüedad, recomendamos encargar un informe técnico independiente a un arquitecto técnico cualificado. El coste oscila entre 300 y 800 € y proporciona una evaluación profesional de integridad estructural, humedades, cimentación y sistemas principales.
Revisiones exteriores y estructurales
Cubierta y terraza: busca tejas agrietadas o faltantes, tramos hundidos y manchas de humedad en el techo justo debajo. Las cubiertas planas (muy habituales en España) son propensas a goteras si la membrana impermeabilizante no se ha mantenido; pregunta cuándo fue la última vez.
Muros y fachada: recorre todo el exterior. Busca grietas (las grietas capilares en el enlucido son normales; las grietas diagonales desde esquinas de ventanas o puertas pueden indicar movimiento estructural), manchas de humedad y eflorescencias. Ventanas y persianas: abre y cierra todas. Comprueba juntas, bisagras y cerraduras. Presupuesta 300–600 € por ventana si necesitas cambiarlas.
Instalaciones interiores: fontanería, electricidad y climatización
Fontanería: abre todos los grifos (agua fría y caliente) y tira de todas las cisternas. Comprueba la presión del agua. Mira debajo de los lavabos en busca de fugas o moho. En propiedades con tuberías antiguas de acero galvanizado, presupuesta 3 000–6 000 € para una sustitución completa.
Electricidad: verifica que el cuadro eléctrico tenga diferenciales e interruptores automáticos modernos. Solicita el boletín eléctrico. Las propiedades con cableado antiguo (anterior a 1990) pueden necesitar una reinstalación completa por 3 000–8 000 €. Climatización: prueba las unidades de aire acondicionado en modo frío y calor. La sustitución de un split cuesta entre 800 y 1 500 € instalado por habitación.
Zonas comunes y documentación
Inspecciona la piscina, el mantenimiento del jardín y el aparcamiento. Una comunidad bien cuidada indica una gestión responsable y reservas adecuadas. Solicita las actas de los últimos tres años: revelan obras previstas, disputas, derramas y estado financiero.
Documentos imprescindibles: nota simple (titular, lindes, cargas y deudas), certificado energético (obligatorio por ley), recibos de IBI, recibos de comunidad y boletín eléctrico. Tu abogado debe verificar todos ellos como parte de la due diligence.
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