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Checkliste Immobilienbesichtigung: Was Sie in Spanien vor dem Kauf prüfen sollten
Von Nea Randelin•April 2026•10 Min. Lesezeit
Nea Randelin
Exclusives & Listings Responsible· OceanHome, Torrevieja
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Wichtigste Erkenntnisse
- ✓Besichtigen Sie eine Immobilie mindestens zweimal — einmal tagsüber und einmal abends, um Lärm, Beleuchtung und Nachbarschaftsgefühl zu prüfen.
- ✓In Spanien gibt es kein verpflichtendes Hausgutachten — die Verantwortung liegt beim Käufer, gründlich zu inspizieren.
- ✓Prüfen Sie die Nota Simple (Grundbuchauszug) auf Schulden, Belastungen, Grenzen und Eigentumsverhältnisse — Ihr Anwalt kümmert sich darum.
- ✓Testen Sie alle Wasserhähne, Abflüsse, Elektrik und Rollläden bei der Besichtigung — Sanitär- und Elektrikprobleme sind die häufigsten versteckten Mängel.
- ✓Bei älteren Immobilien (vor 2000) kalkulieren Sie 5.000–15.000 € für potenzielle Modernisierungen von Sanitär, Elektrik oder Fenstern.
Warum Besichtigungen in Spanien wichtig sind
Anders als in Deutschland oder Skandinavien gibt es in Spanien kein standardisiertes Hausgutachten-System vor dem Kauf. Es gibt keine gesetzliche Pflicht für ein Baugutachten, und die meisten spanischen Verkäufer bieten keines an. Die Verantwortung liegt vollständig beim Käufer.
Für Immobilien über 300.000 € oder älter als 30 Jahre empfehlen wir dringend ein unabhängiges technisches Gutachten (Informe Técnico) eines qualifizierten Architekten — Kosten: 300–800 € je nach Größe.
Außen- und Strukturprüfung
Dach und Terrasse: Achten Sie auf gerissene oder fehlende Dachziegel, durchhängende Bereiche und Wasserflecken. Flachdächer (häufig bei spanischen Wohnungen) sind besonders anfällig für Undichtigkeiten. Fragen Sie, wann zuletzt abgedichtet wurde — dies sollte alle 8–10 Jahre geschehen.
Wände und Fassade: Gehen Sie um das gesamte Gebäude. Achten Sie auf Risse (diagonale Risse von Fensterecken können auf Strukturbewegung hindeuten), Feuchtigkeitsflecken und Salzausblühungen. In Küstennähe prüfen Sie auf Rostflecken an Balkonen und Stützen.
Fenster und Rollläden: Öffnen und schließen Sie alle. Ältere Immobilien haben möglicherweise einfach verglaste Aluminiumrahmen — Budget 300–600 € pro Fenster für einen Austausch.
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Innere Systeme: Sanitär, Elektrik und Klimaanlage
Sanitär: Öffnen Sie jeden Wasserhahn (warm und kalt), spülen Sie jede Toilette. Prüfen Sie den Wasserdruck. Fragen Sie nach dem Warmwassersystem und dem letzten Wartungstermin. Bei alten verzinkten Stahlrohren kalkulieren Sie 3.000–6.000 € für einen kompletten Rohrtausch.
Elektrik: Prüfen Sie, ob die Schalttafel moderne Sicherungsautomaten hat. Testen Sie Schalter und Steckdosen in jedem Raum. Fordern Sie den Boletín Eléctrico (Elektrozertifikat) an. Immobilien mit alter Verkabelung (vor 1990) benötigen möglicherweise eine Kompletterneuerung (3.000–8.000 €).
Klimaanlage: Testen Sie die Geräte in Heiz- und Kühlmodus. Zentralheizung ist an der Costa Blanca selten — die meisten Immobilien nutzen Split-Klimageräte. Ersatzkosten: 800–1.500 € pro Raum installiert.
Gemeinschaftsbereiche und Dokumentation
Inspizieren Sie Pool, Garteninstandhaltung und Parkplätze. Fordern Sie die Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre an — sie offenbaren geplante Arbeiten, Streitigkeiten und Derramas.
Der Verkäufer muss ein Energiezertifikat (Certificado Energético) vorlegen — Bewertungen von A (effizient) bis G (ineffizient). Die meisten älteren Immobilien der Costa Blanca erreichen E–G. Niedrige Bewertung bedeutet höhere Nebenkosten. Prüfen Sie immer die Nota Simple beim Grundbuch.
Häufig gestellte Fragen
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