Checklist d'inspection immobiliere : que verifier avant d'acheter en Espagne

Pourquoi les inspections sont importantes en Espagne

Contrairement au Royaume-Uni, a l'Irlande ou a la Scandinavie, l'Espagne n'a pas de systeme d'expertise pre-achat standardise. Il n'y a aucune obligation legale de realiser une expertise structurelle avant d'acheter, et la plupart des vendeurs espagnols n'en fournissent pas. Cela signifie que la charge incombe entierement a l'acheteur.

Pour les biens de plus de 300 000 EUR ou de plus de 30 ans, nous recommandons vivement de commander un informe tecnico independant aupres d'un architecte ou geometre qualifie (arquitecto tecnico). Le cout est de 300 a 800 EUR selon la taille du bien et fournit une evaluation professionnelle de l'integrite structurelle, de l'humidite, de l'affaissement et des principaux systemes.

Verifications exterieures et structurelles

Toiture et terrasse : recherchez les tuiles fissurees ou manquantes, les sections affaissees et les taches d'eau au plafond. Les toits plats (courants dans les appartements espagnols) sont particulierement sujets aux fuites si la membrane d'etancheite n'a pas ete entretenue. Demandez quand la toiture a ete impermeabilisee pour la derniere fois — cela doit etre fait tous les 8 a 10 ans.

Murs et facade : faites le tour de l'exterieur. Recherchez les fissures (les microfissures dans l'enduit sont normales ; les fissures diagonales depuis les coins des fenetres peuvent indiquer un mouvement structurel), taches d'humidite et efflorescences. En zone cotiere, l'air sale accelere la corrosion du beton arme. Fenetres et volets : ouvrez et fermez chaque fenetre et volet. Verifiez joints, charnieres et serrures.

Systemes interieurs : plomberie, electricite et climatisation

Plomberie : ouvrez chaque robinet (chaud et froid) et actionnez chaque chasse d'eau. Verifiez la pression — une faible pression dans les etages superieurs est courante dans les anciens immeubles espagnols. Verifiez le systeme d'eau chaude : chauffe-eau electrique (termo), chaudiere a gaz (caldera) ou solaire ? Pour les biens avec anciennes conduites en acier galvanise, prevoyez 3 000 a 6 000 EUR pour un remplacement complet.

Electricite : verifiez que le tableau electrique (cuadro electrico) dispose de disjoncteurs modernes. Testez interrupteurs et prises dans chaque piece. Demandez le boletin electrico (certificat electrique). Pour les biens a cablage ancien (avant 1990), prevoyez 3 000 a 8 000 EUR pour une remise aux normes. Climatisation : testez les unites en mode chauffage et refroidissement. Un remplacement coute 800 a 1 500 EUR installe par piece.

Parties communes et documentation

Inspectez la piscine, l'entretien des jardins et le parking. Demandez les proces-verbaux des 3 dernieres assemblees de copropriete — ils revelent les travaux prevus, litiges, derramas et sante financiere. Verifiez le montant exact des charges mensuelles et ce qu'elles couvrent.

Certificat energetique (certificado energetico) : le vendeur doit le fournir par la loi. Les notes vont de A (le plus efficace) a G (le moins efficace). La plupart des biens anciens de la Costa Blanca obtiennent E a G. Nota simple : votre avocat l'obtient au registre foncier pour confirmer le proprietaire legal, les limites du bien, les dettes ou charges, et la classification urbanistique.

Questions fréquentes