Vendre un bien en Espagne en tant que proprietaire etranger : guide complet
Founder & International Business Consultant· OceanHome, Torrevieja
Built OceanHome from scratch after working across hospitality, design and consulting in Finland, Estonia and Spain. Lives in Torrevieja year-round.
À propos de Maya→Points clés
- ✓Impot sur les plus-values pour les non-residents : 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE) sur le benefice apres deductions.
- ✓L'acheteur retient 3 % du prix de vente et le verse au fisc — vous recuperez l'excedent si votre impot reel est inferieur.
- ✓Vous aurez besoin d'un certificat energetique, d'une nota simple, d'un recu IBI, d'un certificat de copropriete et d'un certificat d'habitabilite.
- ✓Les frais de vente totalisent environ 5 a 8 % du prix de vente (agence, taxes, certificats, frais juridiques).
- ✓La plusvalia municipal (taxe sur l'augmentation de la valeur fonciere) est payable par le vendeur dans les 30 jours.
Le processus de vente etape par etape
Estimation : obtenez une evaluation realiste aupres de 2-3 agents. Surestimer de 10-15 % est la raison numero un pour laquelle les biens restent invendus pendant des mois. Preparation du bien : desencombrez, nettoyez en profondeur, reparez les defauts mineurs et envisagez de repeindre en tons neutres. Photos professionnelles indispensables.
Rassemblement des documents (voir ci-dessous), mise en vente et marketing sur Idealista, Fotocasa et les portails internationaux. Reception et negociation des offres (typiquement 5-10 % en dessous du prix demande). Depot de reservation, puis contrat d'arras avec versement de 10 % par l'acheteur.
La retention de 3 % et l'impot sur les plus-values
Lorsqu'un non-resident vend un bien en Espagne, l'acheteur est legalement tenu de retenir 3 % du prix de vente et de le verser directement au fisc espagnol (Hacienda) dans le mois suivant la vente. Il s'agit d'un acompte sur votre impot sur les plus-values, pas d'un impot supplementaire.
L'impot sur les plus-values pour les non-residents est de 19 % (UE/EEE) ou 24 % (hors UE) sur le gain net. Le gain est calcule ainsi : prix de vente moins prix d'achat, moins frais d'acquisition (taxes, notaire, avocat), moins cout des ameliorations documentees. Si les 3 % retenus depassent votre impot reel, vous pouvez reclamer le remboursement via le formulaire 210.
Plusvalia municipal et autres frais
La plusvalia municipal est une taxe locale sur l'augmentation theorique de la valeur du terrain depuis votre achat. Le montant depend de la valeur cadastrale, de la duree de possession et des taux municipaux. Elle est payable dans les 30 jours suivant la vente. Un arret de la Cour constitutionnelle en 2021 a invalide la methode de calcul precedente, et les municipalites appliquent desormais de nouvelles formules plus equitables.
Autres frais de vente : commission d'agence (3-5 % + TVA), certificat energetique (100-200 EUR), frais juridiques (1 000-2 000 EUR), certificat de copropriete (50-100 EUR). Total des frais : environ 5-8 % du prix de vente.
Documents necessaires
Pour vendre votre bien en Espagne, vous aurez besoin de : nota simple (extrait du registre foncier, moins de 3 mois), certificat energetique (obligatoire pour toute vente), dernier recu IBI, certificat de la communaute de proprietaires attestant l'absence de dettes, certificat d'habitabilite (cedula de habitabilidad ou licencia de primera ocupacion), et justificatif des paiements des charges (eau, electricite, gaz).
Si vous ne pouvez pas etre present a la signature chez le notaire, vous pouvez accorder un pouvoir notarie (poder notarial) a votre avocat. Ce document doit etre apostille si execute a l'etranger.
Questions fréquentes
Vous cherchez un bien ?
Explorez plus de 600 biens en vente sur la Costa Blanca et la Costa del Sol, tous vérifiés par notre équipe locale.
Voir les biens en venteArticles associés
Nous contacter
Conseils locaux, informations privilégiées et articles sur le climat, la culture, les trésors cachés et plus encore.
Nous contacter