Продажа недвижимости в Испании иностранным владельцем: полный гид

Процесс продажи: шаг за шагом

Процесс продажи в Испании включает: подготовку документов, маркетинг, поиск покупателя, подписание контракта резервации (arras), нотариальное оформление (escritura pública) и регистрацию в реестре. Срок — обычно 3–6 месяцев от листинга до завершения.

Рекомендуем нанять независимого юриста для сопровождения продажи — он подготовит документы, проверит налоговые обязательства и обеспечит корректное оформление. Стоимость юриста: €1 500–€2 500.

Налог на прирост капитала и удержание 3 %

Нерезиденты платят налог на прирост капитала: 19 % (ЕС/ЕЭП) или 24 % (не ЕС) от чистой прибыли (цена продажи минус цена покупки, минус расходы на покупку и улучшения, минус расходы на продажу). Декларация подаётся на форме 210 в течение 4 месяцев после сделки.

Удержание 3 %: при продаже нерезидентом покупатель обязан удержать 3 % от общей цены и перечислить в Hacienda в течение 1 месяца. Это не дополнительный налог, а аванс в счёт налога на прирост. Если 3 % превышают фактический налог — разницу можно вернуть (обычно за 3–6 месяцев).

Документы и расходы на продажу

Необходимые документы: escritura (титульный акт), свежая nota simple (выписка из реестра), энергосертификат, квитанция IBI, справка об отсутствии долгов по комьюнити, cédula de habitabilidad, последние счета за коммуналку и NIE.

Расходы продавца: комиссия агентства (3–5 %), юрист (€1 500–€2 500), энергосертификат (€100–€200), plusvalía municipal (€500–€2 000), отмена ипотеки если есть (€500–€1 000). Налог на прирост капитала оплачивается отдельно.

Plusvalía и советы по максимизации цены

Plusvalía municipal — местный налог на рост стоимости земли с момента покупки. Рассчитывается мэрией на основе кадастровой стоимости и срока владения. С 2021 года — освобождение при продаже с убытком. Оплата — в течение 30 рабочих дней после нотариального подписания.

Советы: профессиональная фотосъёмка увеличивает интерес на 40 %. Мелкий косметический ремонт (покраска, замена сантехники) окупается при продаже. Ценообразование по аналогам проданных объектов, а не по завышенным ожиданиям — ключ к быстрой продаже.

Часто задаваемые вопросы