Vender propiedad en España como extranjero: guía completa

El proceso de venta paso a paso

Paso 1: valoración realista por 2–3 agencias. Paso 2: preparar la vivienda (limpiar, reparar defectos menores, pintar, fotografía profesional). Paso 3: reunir todos los documentos (ver lista). Paso 4: publicar y comercializar. Paso 5: recibir y negociar ofertas. Paso 6: depósito de reserva (3 000–6 000 €). Paso 7: contrato de arras (10 % del comprador). Paso 8: escritura en notaría.

El plazo desde la firma de arras hasta la notaría es de 4–12 semanas. El comprador retiene el 3 % del precio para Hacienda. El proceso total desde la publicación hasta la escritura es de 3–6 meses en la Costa Blanca.

Impuesto sobre ganancias y retención del 3 %

Se paga sobre el beneficio neto: precio de venta menos precio de compra (con gastos incluidos), menos coste de mejoras permanentes, menos gastos de venta. Tipo: 19 % (UE/EEE) o 24 % (no UE). Ejemplo: compra por 134 000 € (con gastos), 15 000 € en reformas, venta por 180 000 € con 9 000 € de gastos de venta. Ganancia gravable: 22 000 €. Impuesto al 19 %: 4 180 €.

La retención del 3 %: el comprador retiene el 3 % del precio total de venta y lo ingresa a Hacienda. No es un impuesto adicional sino un anticipo. Si tu impuesto real es menor que el 3 % retenido, Hacienda devuelve la diferencia (plazo habitual: 3–6 meses). Si vendiste con pérdida, puedes reclamar la retención íntegra.

Documentos necesarios

Escritura (título de propiedad), nota simple actualizada del registro, certificado de eficiencia energética (obligatorio, 100–200 €), recibo del IBI del año en curso, certificado de la comunidad confirmando que estás al día de cuotas, cédula de habitabilidad, facturas recientes de suministros (agua, luz, gas) y tu NIE.

Reúne estos documentos antes de publicar la venta. La falta de alguno de ellos retrasa o frustra operaciones. El certificado energético tarda 1–2 semanas en tramitarse.

Plusvalía municipal y gastos de venta

La plusvalía municipal es un impuesto local sobre el incremento de valor del suelo desde que compraste. Se calcula por el ayuntamiento según el valor catastral, los años de titularidad y un coeficiente municipal. Desde una sentencia del Tribunal Constitucional de 2021, no se paga si vendes con pérdida. Se abona en los 30 días hábiles siguientes a la escritura.

Gastos típicos de vender una propiedad de 200 000 €: comisión de agencia 6 000–10 000 € (3–5 %), plusvalía 500–2 000 €, abogado 1 000–2 000 €, certificado energético 100–200 €, cancelación de hipoteca (si aplica) 500–1 000 €. Total (sin IRPF): 8 100–15 200 € (4–8 %).

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