El coste real de vender una propiedad en España (guía 2026)

Introducción

La mayoría de los vendedores se fija en el precio de venta, pero lo que llega a su cuenta bancaria depende de un puñado de costes fáciles de subestimar, sobre todo si vende como no residente. Esta guía desglosa todos los costes de vender una propiedad en España en 2026, con cifras reales de la Costa Blanca y la Costa del Sol y un ejemplo práctico para que vea exactamente cuánto ingresaría.

Los costes de venta de un vistazo

Resumen de cada coste, con su importe habitual y quién lo paga:

Comisión de la agencia inmobiliaria: 3-5% más el 21% de IVA; la paga el vendedor.

Plusvalía municipal: de 200 € a más de 3.000 € (varía según el municipio y los años de propiedad); la paga el vendedor.

Certificado de Eficiencia Energética (CEE): 100-300 €; lo paga el vendedor.

Abogado / gestión de la compraventa (opcional): 1.000-2.000 € o en torno al 1%; lo paga el vendedor.

Cancelación de hipoteca (si la hay): 400-1.000 €; la paga el vendedor.

Impuesto sobre la ganancia patrimonial (sobre el beneficio): 19% de la ganancia neta; lo paga el vendedor.

Retención del 3% (no residentes): el 3% del precio de venta, retenido por el comprador; funciona como anticipo de su impuesto sobre la ganancia.

1. La comisión de la agencia inmobiliaria

Es el mayor coste para la mayoría de los vendedores. En la Costa Blanca y la Costa del Sol, la comisión suele ser del 3-5% del precio de venta más el 21% de IVA. En una venta de 300.000 € al 5%, son 15.000 € más 3.150 € de IVA, es decir, 18.150 €.

La comisión es negociable y es totalmente deducible de su ganancia patrimonial, por lo que el coste neto es menor que la cifra inicial. Mucho más importante que rebajar medio punto es que la agencia valore la propiedad correctamente, la promocione entre los compradores internacionales adecuados y consiga cerrar la venta, en lugar de dejar un anuncio parado durante un año. Una propiedad bien valorada y bien fotografiada que se vende en semanas casi siempre deja más dinero neto que un anuncio con comisión barata que se eterniza.

2. La plusvalía municipal

La plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) es un tributo municipal sobre el incremento del valor catastral del suelo durante los años en que usted fue propietario, no sobre la edificación ni sobre el beneficio real de la venta. La paga el vendedor en un plazo de 30 días desde la escritura.

El importe depende del municipio, del valor catastral del suelo y del tiempo que haya sido propietario. Desde la reforma de 2021 puede elegir entre el cálculo objetivo y el cálculo por ganancia real, y si vendió con pérdidas puede quedar exento. En un apartamento costero típico suele oscilar entre unos cientos y un par de miles de euros. Su abogado o el ayuntamiento pueden darle la cifra exacta antes de firmar.

3. La ganancia patrimonial para no residentes

Si vende por más de lo que pagó, el beneficio tributa. Para los no residentes, el impuesto sobre la ganancia patrimonial es un tipo fijo del 19% sobre la ganancia neta, que se declara mediante el Modelo 210.

La ganancia sujeta a tributación es el precio de venta menos el precio de compra original y menos los gastos deducibles, y esos gastos deducibles importan, porque reducen la factura. Puede deducir los impuestos y gastos que pagó en su día al comprar, la comisión de la agencia por la venta, los honorarios del abogado y las mejoras documentadas (con facturas). Conservar esos justificantes es lo mejor que puede hacer para reducir el impuesto de forma legal.

Los vendedores residentes en España tributan de forma distinta (en una escala del 19 al 28%, con posibles exenciones por reinvertir en la vivienda habitual o por ser mayor de 65 años). Qué régimen se le aplica depende de su residencia fiscal, así que confírmelo con un abogado antes de vender.

4. La retención del 3%, explicada

Esta es la parte que más sorprende a los vendedores no residentes. Cuando el vendedor es no residente, la ley española obliga al comprador a retener el 3% del precio de venta e ingresarlo directamente en Hacienda (Modelo 211) como anticipo de su impuesto sobre la ganancia patrimonial. En la escritura, usted recibe el precio de venta menos ese 3%.

A partir de ahí, el mecanismo funciona así:

Si su impuesto real sobre la ganancia es inferior al 3% retenido, recupera la diferencia presentando el Modelo 210; la devolución suele tardar de varios meses a más de un año.

Si su impuesto real es superior al 3%, paga la diferencia.

Si vendió con pérdidas, el 3% íntegro es reembolsable (siempre que sus obligaciones fiscales como no residente estén al día).

Precisamente por eso importa tener en orden la documentación y las deducciones: una presentación limpia del Modelo 210 es la vía para recuperar ese dinero.

5. El certificado energético y otros costes menores

En España no se puede comercializar legalmente una propiedad en venta sin un Certificado de Eficiencia Energética en vigor. Un técnico inspecciona la vivienda y emite la calificación; cuesta aproximadamente entre 100 y 300 € y tiene una validez de diez años.

Otros costes que conviene presupuestar: un abogado (opcional pero muy recomendable para no residentes, en torno a 1.000-2.000 € o alrededor del 1%); la cancelación de la hipoteca en notaría y Registro de la Propiedad si aún tiene un préstamo sobre la vivienda (400-1.000 €); y estar al corriente de IBI, cuotas de comunidad y suministros, con un certificado de la comunidad de propietarios que acredite que no debe nada.

Ejemplo práctico: vender por 300.000 €

Imagine a un no residente que vende un apartamento en Torrevieja por 300.000 €, comprado hace unos años por 250.000 €:

Comisión de agencia del 5% más IVA: 18.150 €.

Plusvalía: unos 1.200 €.

Certificado energético: 200 €.

Abogado: 1.500 €.

Impuesto sobre la ganancia patrimonial: el 19% de (300.000 € menos 250.000 € menos unos 21.000 € de gastos deducibles) = 19% de unos 29.000 €, aproximadamente 5.510 €.

En la escritura, el comprador practica la retención del 3% (9.000 €). Como el impuesto real (unos 5.510 €) es inferior, aproximadamente 3.490 € son reembolsables mediante el Modelo 210. Los costes netos de la venta (sin contar el impuesto sobre el beneficio) ascienden a unos 21.050 €, alrededor del 7% del precio de venta. Todas las cifras son orientativas y dependen de su región, su municipio y sus circunstancias.

¿Está pensando en vender? Empiece con una valoración gratuita

Le daremos un precio honesto y respaldado por datos para su propiedad en la Costa Blanca o la Costa del Sol, le explicaremos exactamente cuánto ingresará después de costes y le pondremos en contacto con un abogado independiente para la parte fiscal, sin compromiso alguno.

Solicite su valoración gratuita.

Cómo conservar una mayor parte del precio de venta

Tres cosas marcan la mayor diferencia en lo que usted ingresa: fijar el precio correcto desde el primer día (los anuncios sobrevalorados se venden despacio y acaban vendiéndose por menos), conservar todos los justificantes de su compra y de las mejoras para reducir la ganancia sujeta a tributación, y presentar correctamente el Modelo 210 para recuperar cualquier exceso de retención. Una buena agencia y un abogado independiente trabajando juntos suelen ahorrarle más de lo que cuestan.

Las cifras son orientativas para 2026 y varían según la región (la Costa Blanca / Comunidad Valenciana, la Costa del Sol / Andalucía y la Costa Cálida / Murcia difieren entre sí), el municipio y las circunstancias personales. Esto es información general, no asesoramiento fiscal ni jurídico; le pondremos en contacto con un abogado independiente para obtener las cifras exactas de su venta.

Preguntas frecuentes