Mitä asunnon myynti Espanjassa todella maksaa (opas 2026)

Miksi myyntikulut kannattaa laskea etukäteen

Useimmat myyjät keskittyvät pyyntihintaan, mutta se, mitä pankkitilillesi lopulta jää, riippuu kourallisesta kuluja, jotka on helppo aliarvioida, varsinkin jos myyt ei-asukkaana. Tämä opas erittelee jokaisen kiinteistön myyntikulun Espanjassa vuonna 2026 todellisilla Costa Blancan ja Costa del Solin luvuilla sekä esimerkkilaskelmalla, josta näet tarkalleen, mitä sinulle jäisi käteen.

Myyntikulut yhdellä silmäyksellä

Kiinteistönvälittäjän palkkio on tyypillisesti 3–5 % + 21 %:n IVA, ja sen maksaa myyjä. Plusvalía municipal on noin 200–3 000 € tai enemmän (vaihtelee kunnittain ja omistusvuosien mukaan), ja senkin maksaa myyjä. Energiatodistus (CEE) maksaa 100–300 € ja kuuluu myyjälle.

Asianajaja ja kaupan juridinen hoito (valinnainen) maksaa 1 000–2 000 € tai noin 1 %, maksajana myyjä. Asuntolainan kuolettaminen (jos lainaa on) maksaa 400–1 000 €, maksajana myyjä. Luovutusvoittovero on 19 % nettovoitosta ja kuuluu myyjälle. Ei-asukkailla ostaja pidättää lisäksi 3 % kauppahinnasta: se ei ole erillinen kulu vaan ennakko luovutusvoittoverostasi.

1. Kiinteistönvälittäjän palkkio

Tämä on useimmille myyjille suurin kulu. Costa Blancalla ja Costa del Solilla välityspalkkio on tyypillisesti 3–5 % kauppahinnasta plus 21 %:n IVA (Espanjan arvonlisävero). 300 000 €:n kaupassa 5 %:n palkkiolla se tarkoittaa 15 000 € + 3 150 € arvonlisäveroa eli yhteensä 18 150 €.

Palkkio on neuvoteltavissa, ja se on täysimääräisesti vähennyskelpoinen luovutusvoitostasi, joten nettokustannus jää otsikkolukua pienemmäksi. Puolen prosenttiyksikön tinkimistä paljon tärkeämpää on se, hinnoitteleeko välittäjä kohteen oikein, markkinoiko hän sen oikeille kansainvälisille ostajille ja saako hän kaupan vietyä loppuun sen sijaan, että ilmoitus seisoisi vuoden. Oikein hinnoiteltu ja hyvin kuvattu kohde, joka myy viikoissa, tuottaa lähes aina enemmän kuin halvan palkkion ilmoitus, joka jää ajelehtimaan.

2. Plusvalía municipal

Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) on kunnallinen vero maapohjan verotusarvon (kadastraaliarvon) noususta omistusaikanasi. Se ei kohdistu rakennukseen eikä todelliseen myyntivoittoosi. Veron maksaa myyjä 30 päivän kuluessa kaupanteosta.

Summa riippuu kunnasta, maapohjan kadastraaliarvosta ja omistusajan pituudesta. Vuoden 2021 uudistuksen jälkeen voit valita objektiivisen laskentatavan ja todelliseen voittoon perustuvan laskennan välillä, ja jos myit tappiolla, voit saada vapautuksen. Tyypillisen rannikkoasunnon kohdalla summa on yleensä muutamasta sadasta pariin tuhanteen euroon. Asianajajasi tai kaupungintalo (ayuntamiento) antaa tarkan luvun ennen allekirjoitusta.

3. Luovutusvoittovero ei-asukkaille

Jos myyt kalliimmalla kuin ostit, voitosta maksetaan veroa. Ei-asukkaille luovutusvoittovero on tasainen 19 % nettovoitosta, ja se ilmoitetaan Modelo 210 -lomakkeella.

Verotettava voitto on kauppahinta miinus alkuperäinen ostohinta miinus hyväksyttävät kulut, ja juuri hyväksyttävillä kuluilla on merkitystä, koska ne pienentävät veroa. Vähentää voi ostohetkellä maksamasi verot ja kulut, myynnin välityspalkkion, asianajajan palkkiot ja dokumentoidut parannustyöt (laskuja vastaan). Näiden kuittien säilyttäminen on yksittäisistä keinoista paras tapa alentaa veroa laillisesti.

Espanjassa verotuksellisesti asuvia myyjiä verotetaan eri tavalla (19–28 %:n asteikolla, ja vapautuksen voi saada esimerkiksi sijoittamalla myyntisumman uuteen vakituiseen asuntoon tai yli 65 vuoden iän perusteella). Se, kumpi järjestelmä koskee sinua, riippuu verotuksellisesta asuinpaikastasi, joten varmista asia asianajajalta ennen myyntiä.

4. Mikä on 3 %:n pidätys

Tämä on kohta, joka yllättää useimmat ei-asukkaana myyvät. Kun myyjä on ei-asukas, Espanjan laki velvoittaa ostajan pidättämään 3 % kauppahinnasta ja maksamaan sen suoraan verottajalle (Modelo 211) ennakkona luovutusvoittoverostasi. Saat kaupanteossa kauppahinnan vähennettynä tuolla 3 %:lla.

Sen jälkeen asia etenee jommallakummalla tavalla. Jos todellinen luovutusvoittoverosi on pienempi kuin pidätetty 3 %, haet erotuksen takaisin Modelo 210 -lomakkeella; palautus kestää tyypillisesti useista kuukausista yli vuoteen. Jos todellinen verosi on suurempi kuin 3 %, maksat erotuksen. Jos myit tappiolla, koko 3 % on palautuskelpoinen (edellyttäen, että ei-asukkaan veroasiasi ovat ajan tasalla).

Juuri tämän vuoksi paperit ja vähennykset kannattaa hoitaa oikein: huolellisesti laadittu Modelo 210 -ilmoitus on tapa saada rahat takaisin.

5. Energiatodistus ja pienemmät kulut

Kiinteistöä ei saa laillisesti markkinoida myyntiin Espanjassa ilman voimassa olevaa energiatodistusta (Certificado de Eficiencia Energética). Teknikko tarkastaa kohteen ja antaa luokituksen; todistus maksaa noin 100–300 € ja on voimassa kymmenen vuotta.

Muita budjetoitavia kuluja ovat asianajaja (valinnainen mutta ei-asukkaille vahvasti suositeltava, noin 1 000–2 000 € tai noin 1 %), asuntolainan kuolettaminen notaarissa ja kiinteistörekisterissä, jos kohteessa on vielä laina (400–1 000 €), sekä IBI-kiinteistöveron, yhtiövastikkeiden ja käyttömaksujen ajantasaisuus, josta omistajayhteisö antaa todistuksen siitä, ettei sinulla ole velkaa.

Esimerkkilaskelma: myynti 300 000 €:lla

Kuvitellaan ei-asukas, joka myy torreviejalaisen asunnon 300 000 €:lla ostettuaan sen muutama vuosi sitten 250 000 €:lla. Välityspalkkio 5 % + IVA on 18 150 €. Plusvalía on noin 1 200 €. Energiatodistus maksaa 200 € ja asianajaja 1 500 €. Luovutusvoittovero on 19 % voitosta, joka saadaan vähentämällä 300 000 €:sta 250 000 €:n ostohinta ja noin 21 000 € vähennyskelpoisia kuluja: 19 % noin 29 000 €:sta on noin 5 510 €.

Kaupanteossa ostaja pidättää 3 %:n pidätyksen (9 000 €). Koska todellinen luovutusvoittovero (noin 5 510 €) on tätä pienempi, noin 3 490 € on palautettavissa Modelo 210 -lomakkeella. Varsinaiset myyntikulut (ilman voitosta maksettavaa veroa) ovat yhteensä noin 21 050 € eli noin 7 % kauppahinnasta. Kaikki luvut ovat suuntaa-antavia ja riippuvat alueestasi, kunnastasi ja tilanteestasi.

Myyntiä harkitsemassa? Aloita maksuttomalla hinta-arviolla

Annamme Costa Blancan tai Costa del Solin kiinteistöllesi rehellisen, dataan perustuvan hinta-arvion, kerromme tarkalleen, mitä sinulle jää käteen kulujen jälkeen, ja yhdistämme sinut riippumattomaan asianajajaan veroasioita varten, ilman sitoumuksia. Pyydä maksuton hinta-arvio sivustollamme.

Näin pidät suuremman osan kauppahinnasta

Kolme asiaa vaikuttavat eniten siihen, mitä käteen jää: oikea hinnoittelu ensimmäisestä päivästä alkaen (ylihinnoitellut kohteet myyvät hitaasti ja lopulta halvemmalla), jokaisen kuitin säilyttäminen ostosta ja parannustöistä, jotta ne pienentävät verotettavaa voittoa, sekä Modelo 210:n huolellinen täyttäminen, jotta liikaa pidätetty osuus palautuu. Hyvä välittäjä ja riippumaton asianajaja yhdessä säästävät yleensä enemmän kuin maksavat.

Luvut ovat suuntaa-antavia vuodelle 2026 ja vaihtelevat alueittain (Costa Blanca / Valencia, Costa del Sol / Andalusia ja Costa Cálida / Murcia eroavat toisistaan), kunnittain ja henkilökohtaisen tilanteen mukaan. Tämä on yleistä tietoa, ei vero- tai lakineuvontaa; yhdistämme sinut riippumattomaan asianajajaan, jolta saat tarkat luvut omaan kauppaasi.

Usein kysytyt kysymykset