Die wahren Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien (Guide 2026)

Worauf es beim Verkauf wirklich ankommt

Die meisten Verkäufer schauen auf den Angebotspreis. Was am Ende auf Ihrem Konto landet, hängt jedoch von einer Handvoll Kosten ab, die leicht unterschätzt werden, besonders wenn Sie als Nicht-Resident verkaufen. Dieser Guide schlüsselt alle Kosten beim Immobilienverkauf in Spanien 2026 auf, mit echten Zahlen von der Costa Blanca und Costa del Sol und einem durchgerechneten Beispiel, damit Sie genau sehen, was Ihnen netto bleibt.

Die Verkaufskosten auf einen Blick

Die Maklerprovision liegt typischerweise bei 3–5 % plus 21 % IVA und wird vom Verkäufer getragen. Die Plusvalía Municipal kostet je nach Gemeinde und Besitzjahren etwa 200–3.000 € oder mehr, ebenfalls zulasten des Verkäufers.

Der Energieausweis (CEE) schlägt mit 100–300 € zu Buche, ein Anwalt für die Abwicklung (optional) mit 1.000–2.000 € oder rund 1 %, die Löschung einer etwaigen Hypothek mit 400–1.000 €. Alle drei Posten zahlt der Verkäufer.

Dazu kommt die Kapitalertragssteuer von 19 % auf den Nettogewinn. Bei Nicht-Residenten behält der Käufer außerdem 3 % des Verkaufspreises ein und führt sie als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer ab.

1. Die Maklerprovision

Für die meisten Verkäufer ist dies der größte Kostenpunkt. An der Costa Blanca und Costa del Sol beträgt die Provision typischerweise 3–5 % des Verkaufspreises plus 21 % IVA (spanische Mehrwertsteuer). Bei einem Verkauf für 300.000 € und 5 % Provision sind das 15.000 € plus 3.150 € Mehrwertsteuer, also 18.150 €.

Die Provision ist verhandelbar und in voller Höhe vom steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn absetzbar, sodass die Nettokosten unter dem Nennbetrag liegen. Weit wichtiger als ein halbes Prozent Ersparnis ist, ob der Makler die Immobilie tatsächlich korrekt bepreist, sie den richtigen internationalen Käufern präsentiert und Ihnen einen abgeschlossenen Verkauf liefert statt eines Inserats, das ein Jahr lang liegen bleibt. Eine richtig bepreiste, gut fotografierte Immobilie, die sich in Wochen verkauft, bringt netto fast immer mehr als ein provisionsgünstiges Inserat, das vor sich hin dümpelt.

2. Die Plusvalía Municipal

Die Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) ist eine kommunale Steuer auf den Anstieg des Katasterbodenwerts während Ihrer Besitzjahre. Sie betrifft weder das Gebäude noch Ihren tatsächlichen Verkaufsgewinn und wird vom Verkäufer innerhalb von 30 Tagen nach der Beurkundung gezahlt.

Die Höhe hängt von der Gemeinde, dem Katasterbodenwert und der Besitzdauer ab. Seit der Reform von 2021 können Sie zwischen einer objektiven Berechnung und einer Berechnung nach tatsächlichem Gewinn wählen; bei einem Verkauf mit Verlust können Sie befreit sein. Für eine typische Küstenwohnung bewegt sich der Betrag meist zwischen einigen Hundert und ein paar Tausend Euro. Ihr Anwalt oder das Rathaus (ayuntamiento) nennt Ihnen die genaue Zahl vor der Unterschrift.

3. Kapitalertragssteuer für Nicht-Residenten

Verkaufen Sie für mehr, als Sie bezahlt haben, wird der Gewinn besteuert. Für Nicht-Residenten beträgt die Kapitalertragssteuer pauschal 19 % auf den Nettogewinn, erklärt über das Formular Modelo 210.

Der steuerpflichtige Gewinn ist der Verkaufspreis minus Ihr ursprünglicher Kaufpreis minus absetzbare Kosten, und diese absetzbaren Kosten zählen, denn sie senken die Steuerlast. Absetzen können Sie die beim Kauf gezahlten Steuern und Gebühren, die Maklerprovision des Verkaufs, Anwaltskosten und belegte Verbesserungen (mit Rechnungen). Diese Belege aufzubewahren ist das Wirksamste, was Sie tun können, um die Steuer legal zu senken.

In Spanien ansässige Verkäufer werden anders besteuert (auf einer Skala von 19–28 %, mit möglichen Befreiungen bei Reinvestition in einen Hauptwohnsitz oder ab 65 Jahren). Welches Regime für Sie gilt, hängt von Ihrer steuerlichen Ansässigkeit ab; klären Sie das vor dem Verkauf mit einem Anwalt.

4. Der 3-%-Einbehalt erklärt

Dieser Punkt überrascht die meisten nicht-residenten Verkäufer. Ist der Verkäufer Nicht-Resident, verpflichtet das spanische Recht den Käufer, 3 % des Verkaufspreises einzubehalten und direkt an die Finanzbehörde abzuführen (Formular Modelo 211), als Vorauszahlung auf Ihre Kapitalertragssteuer. Bei der Beurkundung erhalten Sie den Verkaufspreis abzüglich dieser 3 %.

Anschließend läuft es auf einen von zwei Wegen hinaus: Liegt Ihre tatsächliche Kapitalertragssteuer unter den einbehaltenen 3 %, fordern Sie die Differenz über das Modelo 210 zurück; die Erstattung dauert typischerweise mehrere Monate bis über ein Jahr. Liegt Ihre tatsächliche Steuer über den 3 %, zahlen Sie den Restbetrag nach. Haben Sie mit Verlust verkauft, ist der gesamte 3-%-Einbehalt erstattungsfähig (vorausgesetzt, Ihre steuerlichen Angelegenheiten als Nicht-Resident sind auf aktuellem Stand).

Genau deshalb kommt es auf saubere Unterlagen und korrekt angesetzte Abzüge an: Eine einwandfreie Modelo-210-Erklärung ist der Weg, dieses Geld zurückzubekommen.

5. Energieausweis und kleinere Kosten

Ohne gültigen Energieausweis (Certificado de Eficiencia Energética) dürfen Sie eine Immobilie in Spanien nicht legal zum Verkauf anbieten. Ein Techniker besichtigt die Immobilie und stellt die Energieklasse aus; das kostet etwa 100–300 € und gilt zehn Jahre.

Weitere Posten für Ihr Budget: ein Anwalt (optional, für Nicht-Residenten aber dringend empfohlen, rund 1.000–2.000 € oder ca. 1 %); die Hypothekenlöschung bei Notar und Grundbuchamt, falls noch ein Darlehen auf der Immobilie liegt (400–1.000 €); außerdem müssen IBI, Gemeinschaftsgebühren und Nebenkosten auf aktuellem Stand sein, belegt durch eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass keine Rückstände bestehen.

Rechenbeispiel: Verkauf für 300.000 €

Angenommen, ein Nicht-Resident verkauft eine Wohnung in Torrevieja für 300.000 €, die er vor einigen Jahren für 250.000 € gekauft hat.

Maklerprovision 5 % plus IVA: 18.150 €. Plusvalía: rund 1.200 €. Energieausweis: 200 €. Anwalt: 1.500 €. Kapitalertragssteuer: 19 % von (300.000 € minus 250.000 € minus rund 21.000 € absetzbare Kosten), also 19 % von etwa 29.000 €, ergibt ungefähr 5.510 €.

Bei der Beurkundung behält der Käufer den 3-%-Einbehalt ein (9.000 €). Da die tatsächliche Kapitalertragssteuer (rund 5.510 €) niedriger ausfällt, sind etwa 3.490 € über das Modelo 210 erstattungsfähig. Die Netto-Verkaufskosten (ohne die Steuer auf den Gewinn) betragen damit rund 21.050 €, also etwa 7 % des Verkaufspreises. Alle Zahlen sind Richtwerte und hängen von Region, Gemeinde und Ihren Umständen ab.

So behalten Sie mehr von Ihrem Verkaufspreis

Drei Dinge machen den größten Unterschied für Ihren Nettoerlös: ein von Anfang an richtiger Preis (überteuerte Inserate verkaufen sich langsam und am Ende für weniger), das Aufbewahren aller Belege aus Kauf und Verbesserungen, damit sie Ihren steuerpflichtigen Gewinn mindern, und eine korrekt eingereichte Modelo-210-Erklärung, um zu viel einbehaltene Beträge zurückzufordern. Ein guter Makler und ein unabhängiger Anwalt, die zusammenarbeiten, sparen Ihnen meist mehr, als sie kosten.

Alle Zahlen sind Richtwerte für 2026 und variieren je nach Region (Costa Blanca/Valencia, Costa del Sol/Andalusien und Costa Cálida/Murcia unterscheiden sich), Gemeinde und persönlichen Umständen. Dies sind allgemeine Informationen, keine Steuer- oder Rechtsberatung; für exakte Zahlen zu Ihrem Verkauf vermitteln wir Ihnen gern einen unabhängigen Anwalt.

Häufig gestellte Fragen