Реальная стоимость продажи недвижимости в Испании (гид 2026)

Что остаётся на руках после продажи

Большинство продавцов смотрят на цену в объявлении — но сумма, которая поступит на ваш счёт, зависит от ряда расходов, которые легко недооценить, особенно если вы продаёте как нерезидент. В этом гиде мы разбираем все расходы при продаже недвижимости в Испании в 2026 году — с реальными цифрами по Коста-Бланке и Коста-дель-Соль и наглядным примером расчёта, чтобы вы точно видели, сколько получите.

Расходы при продаже: общая картина

Комиссия агентства недвижимости — обычно 3–5 % + 21 % IVA; оплачивает продавец.

Plusvalía municipal — €200–€3 000+ в зависимости от муниципалитета и срока владения; оплачивает продавец.

Сертификат энергоэффективности (CEE) — €100–€300; оплачивает продавец.

Юрист и сопровождение сделки (по желанию) — €1 000–€2 000 или около 1 %; оплачивает продавец.

Снятие ипотеки (если есть) — €400–€1 000; оплачивает продавец.

Налог на прирост капитала (с прибыли) — 19 % от чистого прироста; оплачивает продавец.

Удержание 3 % (для нерезидентов) — 3 % от цены продажи, удерживает покупатель; это аванс в счёт вашего налога на прирост капитала.

1. Комиссия агентства недвижимости

Для большинства продавцов это самая крупная статья расходов. На Коста-Бланке и Коста-дель-Соль комиссия обычно составляет 3–5 % от цены продажи плюс 21 % IVA (испанский НДС). При продаже за €300 000 под 5 % это €15 000 + €3 150 НДС = €18 150.

Комиссия обсуждаема и полностью вычитается из налогооблагаемого прироста капитала, так что реальная стоимость ниже заявленной цифры. Куда важнее, чем сэкономленные полпроцента, — правильно ли агент оценивает объект, продвигает ли его среди нужных международных покупателей и доводит ли дело до завершённой сделки, а не до объявления, которое висит год. Верно оценённый и хорошо отснятый объект, который продаётся за считанные недели, почти всегда приносит больше, чем «дешёвое» по комиссии объявление, которое дрейфует.

2. Plusvalía municipal

Plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) — муниципальный налог на прирост кадастровой стоимости земли за годы вашего владения — не на здание и не на вашу фактическую прибыль от продажи. Его платит продавец в течение 30 дней после завершения сделки.

Сумма зависит от муниципалитета, кадастровой стоимости земли и срока владения. После реформы 2021 года можно выбирать между объективным расчётом и расчётом по реальному приросту, а при продаже с убытком возможно освобождение от налога. Для типичной прибрежной квартиры это обычно от нескольких сотен до пары тысяч евро. Точную цифру до подписания подскажет ваш юрист или мэрия (ayuntamiento).

3. Налог на прирост капитала для нерезидентов

Если вы продаёте дороже, чем покупали, прибыль облагается налогом. Для нерезидентов налог на прирост капитала — фиксированные 19 % от чистой прибыли; декларация подаётся по форме Modelo 210.

Налогооблагаемая прибыль — это цена продажи минус ваша изначальная цена покупки минус допустимые расходы, и эти «допустимые расходы» важны, потому что уменьшают счёт. Вычесть можно налоги и сборы, уплаченные при покупке, комиссию агентства при продаже, гонорары юристов и документально подтверждённые улучшения (с фактурами). Хранить эти документы — лучший законный способ снизить налог.

Продавцы — налоговые резиденты Испании облагаются иначе (по шкале 19–28 %, с возможными освобождениями при реинвестировании в основное жильё или в возрасте старше 65 лет). Какой режим применим к вам, зависит от налогового резидентства — подтвердите его у юриста до продажи.

4. Удержание 3 %: как это работает

Это то, что удивляет большинство продавцов-нерезидентов. Когда продавец — нерезидент, испанский закон обязывает покупателя удержать 3 % от цены продажи и перечислить их напрямую в налоговую (Modelo 211) как аванс в счёт вашего налога на прирост капитала. На завершении сделки вы получаете цену продажи за вычетом этих 3 %.

Дальше всё развивается по одному из сценариев: если ваш фактический налог на прирост капитала меньше удержанных 3 %, вы возвращаете разницу, подав Modelo 210, — возврат обычно занимает от нескольких месяцев до года с лишним; если фактический налог больше 3 % — вы доплачиваете разницу; а если вы продали с убытком, вся сумма 3 % подлежит возврату (при условии, что ваши налоговые дела нерезидента в порядке).

Именно поэтому так важно правильно оформить документы и вычеты: аккуратно поданная Modelo 210 — это то, как вы возвращаете эти деньги.

5. Энергосертификат и более мелкие расходы

Выставлять недвижимость на продажу в Испании без действующего сертификата энергоэффективности (Certificado de Eficiencia Energética) запрещено законом. Техник осматривает объект и присваивает рейтинг; это стоит примерно €100–€300, а сертификат действует десять лет.

Другие расходы, которые стоит заложить в бюджет: юрист (по желанию, но настоятельно рекомендуется нерезидентам, около €1 000–€2 000 или ~1 %); снятие ипотеки у нотариуса и в реестре недвижимости, если на объекте ещё есть кредит (€400–€1 000); и отсутствие задолженностей по IBI, взносам сообщества и коммунальным платежам — со справкой от сообщества собственников о том, что вы ничего не должны.

Пример расчёта: продажа за €300 000

Представим нерезидента, продающего квартиру в Торревьехе за €300 000, купленную несколько лет назад за €250 000:

Комиссия агентства 5 % + IVA — €18 150; plusvalía — около €1 200; энергосертификат — €200; юрист — €1 500; налог на прирост капитала — 19 % от (€300 000 − €250 000 − ~€21 000 вычитаемых расходов) = 19 % × ~€29 000 ≈ €5 510.

На завершении сделки покупатель удерживает 3 % (€9 000). Поскольку реальный налог на прирост (~€5 510) ниже, примерно €3 490 подлежат возврату через Modelo 210. Чистые расходы на продажу (без налога на прибыль) составляют около €21 050 — примерно 7 % от цены продажи. Все цифры здесь ориентировочные и зависят от региона, муниципалитета и ваших обстоятельств.

Думаете о продаже? Начните с бесплатной оценки

Мы дадим честную, основанную на данных цену вашей недвижимости на Коста-Бланке или Коста-дель-Соль, объясним, сколько именно вы получите после всех расходов, и свяжем вас с независимым юристом по налоговой части — без каких-либо обязательств.

Получить бесплатную оценку

Как сохранить больше от цены продажи

Три вещи сильнее всего влияют на итоговую сумму: правильная цена с первого дня (переоценённые объекты продаются медленно и в итоге дешевле), сохранение всех документов о покупке и любых улучшениях, чтобы они уменьшали налогооблагаемую прибыль, и корректная подача Modelo 210, чтобы вернуть излишне удержанную сумму. Хороший агент и независимый юрист в связке обычно экономят вам больше, чем стоят.

Цифры ориентировочны для 2026 года и различаются по регионам (Коста-Бланка / Валенсия, Коста-дель-Соль / Андалусия и Коста-Калида / Мурсия отличаются друг от друга), муниципалитетам и личным обстоятельствам. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация — для точных цифр по вашей сделке мы свяжем вас с независимым юристом.

Часто задаваемые вопросы