De werkelijke kosten van een woning verkopen in Spanje (gids 2026)

Kijk verder dan de vraagprijs

De meeste verkopers richten zich op de verkoopprijs, maar wat er op uw bankrekening belandt, hangt af van een handvol kosten die makkelijk te onderschatten zijn, zeker als u als niet-resident verkoopt. Deze gids zet elke kostenpost bij de verkoop van een woning in Spanje in 2026 op een rij, met echte cijfers van de Costa Blanca en de Costa del Sol en een uitgewerkt rekenvoorbeeld, zodat u precies ziet wat u netto zou overhouden.

De verkoopkosten in één oogopslag

Ter oriëntatie de belangrijkste posten op een rij. De makelaarscourtage bedraagt 3–5 % plus 21 % IVA en komt voor rekening van de verkoper. De plusvalía municipal varieert van € 200 tot € 3.000 of meer, afhankelijk van de gemeente en het aantal jaren eigendom, en wordt eveneens door de verkoper betaald. Het energieprestatiecertificaat (CEE) kost € 100–€ 300. Een advocaat voor de juridische afwikkeling is optioneel en kost € 1.000–€ 2.000 of circa 1 %. Het royement van een eventuele hypotheek kost € 400–€ 1.000. Daarnaast betaalt u als verkoper vermogenswinstbelasting van 19 % over de nettowinst. Tot slot is er de 3 %-inhouding voor niet-residenten: de koper houdt 3 % van de verkoopprijs in; dat is geen extra kostenpost, maar een voorschot op uw vermogenswinstbelasting.

1. Makelaarscourtage

Dit is voor de meeste verkopers de grootste kostenpost. Aan de Costa Blanca en Costa del Sol bedraagt de courtage doorgaans 3–5 % van de verkoopprijs plus 21 % IVA (Spaanse btw). Bij een verkoop van € 300.000 tegen 5 % is dat € 15.000 + € 3.150 btw = € 18.150.

De courtage is onderhandelbaar en volledig aftrekbaar van uw vermogenswinst, dus de nettokosten liggen lager dan het brutobedrag. Veel belangrijker dan een half procent afdingen is of de makelaar de woning correct prijst, haar bij de juiste internationale kopers onder de aandacht brengt en de verkoop daadwerkelijk afrondt, in plaats van een advertentie die een jaar blijft staan. Een goed geprijsde, goed gefotografeerde woning die binnen enkele weken verkoopt, levert netto vrijwel altijd meer op dan een aanbieding met lage courtage die blijft liggen.

2. Plusvalía municipal

De plusvalía (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana) is een gemeentelijke belasting op de stijging van de kadastrale grondwaarde gedurende de jaren dat u de woning bezat, dus niet op het gebouw en niet op uw werkelijke verkoopwinst. De verkoper betaalt deze binnen 30 dagen na de overdracht.

Het bedrag hangt af van de gemeente, de kadastrale grondwaarde en hoe lang u eigenaar was. Sinds de hervorming van 2021 kunt u kiezen tussen een objectieve berekening en een berekening op basis van de werkelijke winst, en als u met verlies verkocht, kunt u worden vrijgesteld. Voor een typisch appartement aan de kust ligt het bedrag meestal tussen enkele honderden en een paar duizend euro. Uw advocaat of het gemeentehuis (ayuntamiento) kan u het exacte bedrag geven voordat u tekent.

3. Vermogenswinstbelasting voor niet-residenten

Verkoopt u voor meer dan u betaalde, dan wordt de winst belast. Voor niet-residenten geldt een vast tarief van 19 % vermogenswinstbelasting over de nettowinst, aan te geven via Modelo 210.

De belastbare winst is de verkoopprijs minus uw oorspronkelijke aankoopprijs minus aftrekbare kosten, en die aftrekbare kosten doen ertoe, want ze verlagen de aanslag. U mag de aankoopbelastingen en -kosten van destijds aftrekken, evenals de makelaarscourtage op de verkoop, advocaatkosten en gedocumenteerde verbeteringen (met facturen). Die facturen bewaren is het beste wat u kunt doen om de belasting legaal te verlagen.

Verkopers die fiscaal inwoner van Spanje zijn, worden anders belast (volgens een schaal van 19–28 %, met mogelijke vrijstellingen bij herinvestering in een hoofdwoning of voor 65-plussers). Welk regime op u van toepassing is, hangt af van uw fiscale woonplaats; laat dit vóór de verkoop door een advocaat bevestigen.

4. De 3 %-inhouding uitgelegd

Dit is het onderdeel dat de meeste niet-resident verkopers verrast. Wanneer de verkoper niet-resident is, verplicht de Spaanse wet de koper om 3 % van de verkoopprijs in te houden en rechtstreeks aan de Belastingdienst af te dragen (Modelo 211), als voorschot op uw vermogenswinstbelasting. Bij de overdracht ontvangt u de verkoopprijs minus die 3 %.

Daarna werkt het op een van de volgende manieren. Is uw werkelijke vermogenswinstbelasting lager dan de ingehouden 3 %, dan vordert u het verschil terug via Modelo 210; die teruggaaf duurt doorgaans enkele maanden tot ruim een jaar. Is uw werkelijke belasting hoger dan de 3 %, dan betaalt u het restant bij. En verkocht u met verlies, dan is de volledige 3 % terugvorderbaar (mits uw belastingzaken als niet-resident op orde zijn).

Dit is precies waarom uw papierwerk en aftrekposten op orde moeten zijn: met een correcte Modelo 210-aangifte krijgt u dat geld terug.

5. Energiecertificaat en kleinere kosten

U mag een woning in Spanje niet legaal te koop aanbieden zonder een geldig energieprestatiecertificaat (Certificado de Eficiencia Energética). Een technicus inspecteert de woning en kent een label toe; dit kost circa € 100–€ 300 en is tien jaar geldig.

Andere kosten om rekening mee te houden: een advocaat (optioneel, maar sterk aanbevolen voor niet-residenten, circa € 1.000–€ 2.000 of ~1 %); het royement van de hypotheek bij notaris en kadaster als er nog een lening op de woning rust (€ 400–€ 1.000); en het bij zijn met IBI, servicekosten en nutsvoorzieningen, met een certificaat van de VvE (comunidad de propietarios) dat bevestigt dat u niets verschuldigd bent.

Rekenvoorbeeld: verkopen voor € 300.000

Stel: een niet-resident verkoopt een appartement in Torrevieja voor € 300.000, enkele jaren geleden gekocht voor € 250.000. De makelaarscourtage van 5 % + IVA bedraagt € 18.150. De plusvalía komt op circa € 1.200, het energiecertificaat op € 200 en de advocaat op € 1.500. De vermogenswinstbelasting is 19 % van (€ 300.000 min € 250.000 min circa € 21.000 aan aftrekbare kosten), dus 19 % over circa € 29.000, ofwel ongeveer € 5.510.

Bij de overdracht houdt de koper de 3 %-inhouding in (€ 9.000). Omdat de werkelijke vermogenswinstbelasting (circa € 5.510) lager is, is ruwweg € 3.490 terugvorderbaar via Modelo 210. De netto verkoopkosten (exclusief de belasting over de winst) komen uit op ongeveer € 21.050, ofwel zo'n 7 % van de verkoopprijs. Elk bedrag hier is indicatief en afhankelijk van uw regio, gemeente en omstandigheden.

Verkopen? Begin met een gratis waardebepaling

Wij geven u een eerlijke, met data onderbouwde prijs voor uw woning aan de Costa Blanca of Costa del Sol, leggen precies uit wat u na kosten netto overhoudt en brengen u in contact met een onafhankelijke advocaat voor de fiscale kant, geheel vrijblijvend. Vraag uw gratis waardebepaling aan.

Zo houdt u meer over aan uw verkoop

Drie dingen maken het grootste verschil voor wat u netto overhoudt: vanaf dag één de juiste prijs hanteren (te duur geprijsde woningen verkopen traag en uiteindelijk voor minder), elke factuur van uw aankoop en eventuele verbeteringen bewaren zodat ze uw belastbare winst verlagen, en uw Modelo 210 correct indienen om te veel ingehouden bedragen terug te vorderen. Een goede makelaar en een onafhankelijke advocaat die samenwerken, besparen u doorgaans meer dan ze kosten.

De bedragen zijn indicatief voor 2026 en verschillen per regio (Costa Blanca / Valencia, Costa del Sol / Andalusië en Costa Cálida / Murcia wijken alle van elkaar af), gemeente en persoonlijke situatie. Dit is algemene informatie, geen fiscaal of juridisch advies; wij brengen u in contact met een onafhankelijke advocaat voor exacte cijfers voor uw verkoop.

Veelgestelde vragen